Как оформить ипотеку между физическими лицами — ипотечный договор
40 просмотровВ этой статье:
Добавлено в закладки: 0
Договор ипотеки в Сбербанке является договором по кредиту на покупку жилья, в котором данное является залогом. Он заключается между заемщиком и любым из отделений Сбербанка. Правовые отношения сторон по этому виду договора регулируют те же документы, что и договор ипотеки: Гражданский кодекс Российской Федерации, ФЗ «Об ипотеке», «О государственной регистрации недвижимого имущества и сделок с ним», Жилищный кодекс РФ. Сбербанком предлагает несколько вариантов ипотечного кредитования, которые направлены, во-первых на удовлетворение спроса на кредитные ресурсы молодых семей с небольшими относительно финансовыми доходами для строительства или приобретения недвижимости, которая имеется на территории РФ.
Заемщиком в договоре может быть любой резидент Российской Федерации, который имеет подтвержденные официально доходы. Кредитные средства может выдать банком в иностранной валюте или российских рублях. Условия, на которых Сбербанк выдает ипотечные кредиты:
- объект договора может быть: жилой дом, квартира, дача, другие земельные участки и строения потребительского пользования. Возможно также взять кредит на покупку части недвижимости;
- оформление кредита можно осуществить или по месту регистрации заемщика, или по месту нахождения приобретаемой недвижимости;
- возраст заемщика не должен быть больше 75 и меньше 21 года.
Прежде чем подписывать договор ипотеки Сбербанка, заемщику необходимо ознакомиться со всеми программами, которые учреждение предлагает и рассчитать по кредиту платежи. Расчет платежей можно осуществить, как при помощи менеджера банка, так и самостоятельно заемщиком. Для самостоятельного расчета воспользуйтесь кредитным калькулятором на сайте Сбербанка. Данные расчеты нужны для того, чтобы клиент осознавал, сможет ли он ежемесячно вносить определенную сумму, как плату по ипотечному кредиту. Для расчета платежей используют два метода: дифференцированный и аннуитетный. При аннуитетном способе предусматриваются платежи одинаковыми частями в течение всего периода действия договора, при дифференцированном сумма их постоянно уменьшается и, соответственно, изменяется задолженность.
До того, как начать оформление договора ипотеки, заемщик обязан знать, какую именно недвижимость он будет покупать. Специальная комиссия от банка производит оценку данной недвижимости и составляет по объекту пакет документов. На основе данных, которые представлены комиссией, принимают решение о том, стоит ли выдавать кредитные средства, после этого производится оценка имущества, оформляют договор страхования и купли-продажи. Следующий шаг в процессе оформления договора ипотеки – открытие сберкнижки и ячейки в отделении банка, на которую будут от заемщика поступать платежи. Ячейку применяют для сбережения наличных средств на приобретение недвижимости и документов.
Сбербанк представляет своим клиентам довольно выгодные ставки по ипотеке. Вот их перечень
Образец договора ипотеки Сбербанк
Договор ипотеки Сбербанк — договор, который предусматривает специализированные имущественные меры, которые побуждают стороны к реальному и точному выполнению обязательств в отношении ипотеки судна.
Что понимается под договором ипотечного кредитования
Договор ипотечного кредитования – официальный документ, созданный банковской организацией для регулирования прав и обязанностей заемщика и кредитора, регламентации процесса выдачи средств на покупку недвижимости. Базируется на следующих нормативных актах:
- Гражданский кодекс Российской Федерации.
- Федеральный закон №102 «Об ипотеке».
- Жилищный кодекс Российской Федерации.
- Федеральный закон №122 «О госрегистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».
Ипотечный договор, обладающий полной юридической силой после подписания обеими сторонами, регистрируется в Росреестре.
Не стоит путать предварительный договор сделки купли-продажи объекта (ПДКП), который оформляется между продавцом и покупателем квартиры, с предварительным договором ипотеки от банка.
Первый, составляется для закрепления достигнутой договоренности по покупке жилья.
На его основе заключается ипотечный контракт, включающий все данные заемщика, указанные в заявке на ипотеку, основные параметры кредита, наказание за неуплату ежемесячных платежей, взаимные права и обязанности двух сторон.
Состоит из двух разделов:
- «Общие условия» — идентичны для всех клиентов.
- «Индивидуальные условия» — прописываются для каждого заемщика.
Здравствуйте. На текущий момент у меня и моей законной супруги заключен брачный договор, согласно которого, мы определили правовой режим имущества, приобретенного нами во время брака, на период брака, а так же в случае расторжения брака:… 3. С момента заключения договора любое движимое и недвижимое имущество, нажитое супругами во время брака, является как в период брака, так и в случае расторжения брака, собственностью того из супругов, на имя кого оно оформлено и зарегистрировано, даже если в период брака за счет имущества каждого из супругов, либо труда одного из супругов будут произведены вложения, значительно увеличивающие стоимость имущества (капитальный ремонт, реконструкция, переоборудование и другие). 4. Имущество, принадлежащее каждому из супругов до вступления в брак, полученное одним из супругов во время брака в дар или в порядке наследования, будет являться его собственностью, независимо от того, что в течение брака за счет личного вклада (имущества) другого супруга произведены, или будут произведены вложения увеличивающие стоимость имущества (капитальный ремонт, реконструкция, переоборудование и другие). Для приобретения, отчуждения и государственной регистрации, сдачи в аренду, в залог имущества, на которое распространяется режим раздельной собственности, согласие второго супруга не требуется, при этом второй супруг обязан в соответствующих случаях подавать в регистрационные органы заявление о регистрации права раздельной собственности, возникающей в порядке, предусмотренном брачным договором. 5. Любые договорные обязательства, возникшие как в период брака, так и в случае его расторжения супруги оплачивают самостоятельно. Каждый из супругов несет ответственность в отношении принятых на себя обязательств перед кредиторами в пределах принадлежащего ему имущества. При недостаточности этого имущества кредитор не вправе обращать взыскание на имущество другого супруга.
В декабре 2013 года моя супруга подала заявку на ипотечный кредит. Получает заработную плату на карту Сбербанка (зарплатный проект). Заявка была рассмотрена и одобрена на достаточно выгодных условиях для «зарплатников». Сбербанком был представлен типовой договор, согласно которого, второй супруг должен подписывать договор поручительства и в случае неплатежеспособности заемщика, выплачивать обязательства по кредиту. Нами был предоставлен брачный договор. Специалисты Сбербанка ознакомились с ним и ответили, что для Сбербанка это не важно и есть только 2 варианта: 1. Я (супруг) подписываю договор поручительства. 2. Моей супруге не выдают кредит на приобретение квартиры. На наши упования на брачный договор был получен ответ, что у Сбербанка типовой договор и никто ничего менять не будет. Специалист Сбербанка проконсультировалась по нашему вопросу в центральном офисе в Москве. На что ей (с ее слов) был дан ответ, что менять в типовом договоре никто ничего не будет.
Хочу получить ответ от представителя Сбербанка России на каком основании меня обязывают подписывать договор поручительства, не обращая внимания на брачный договор, удостоверенный нотариусом.
Данная ситуация произошла в Центре ипотечного кредитования СБ РФ, расположенного в Нижнем Новгороде, ул.Октябрьская, д.35. Консультация с руководителем центра.
PS: Несколько лет назад мы приобретали в кредит автомобиль на имя супруги, брачного договора было достаточно, чтобы меня не обязывать подписывать договор поручительства и давать согласие на приобретение автомобиля и передачи его в залог Сбербанку.
Цифровая ипотека
Уровень развития современных информационных технологий позволяет оформлять ипотеку в удалённом режиме. Для получения займа контрагент должен заполнить специальную форму, расположенную на сайте Сбербанка.
В форме регистрации присутствуют следующие поля:
- ФИО;
- Контактные данные (телефон, e-mail);
- Дата рождения.
После отправки данных следует отсканировать необходимые документы и отправить их по электронной почте. Решение о предоставлении ссуды будет принято в день обращения соискателя. Если заявка будет одобрена, то представитель банка начнёт проверку залогового объекта на предмет соответствия требованиям кредитной организации. После этого соискатель будет приглашён в офис Сбербанка для подписания ипотечного договора.
В 2020 г. российскими депутатами принят закон о бездокументарных закладных. Данная ценная бумага удостоверяет права владельца на погашение обязательств, обеспеченных ипотекой. Документ активируется при помощи электронно-цифровой подписи и регистрируется в Росреестре. После этого закладная поступает на хранение в депозитарий. Сведения о цифровом документе фиксируются в регистрационной записи.
В закладной содержится следующая информация:
- ФИО и паспортные данные залогодержателя и заёмщика (если стороной сделки является юрлицо, то указывается наименование и местонахождение компании);
- Реквизиты договора ипотеки в Сбербанке или иного документа, являющегося основанием для возникновения финансовых обязательств;
- Описание и адрес залоговой квартиры;
- Рыночная цена залога, подтверждённая аккредитованной организацией;
- Данные о государственной регистрации обременения;
- Реквизиты счёта депо;
- Название и контактные данные депозитария.
В ближайшие годы ипотечные соглашения будут полностью переведены в бездокументарный формат. Все операции будут подтверждаться при помощи электронной подписи. Клиенту больше не придётся посещать банковские отделения и стоять в очереди. Использование систем искусственного интеллекта и блокчейн-технологий позволит уменьшить время проверки документов до нескольких минут. Географические рамки больше не будут препятствовать заключению договоров. Заёмщик сможет приобретать в ипотеку жильё, расположенное в любой точке планеты.
Договор ипотеки
Права и обязанности сторон
Как финансовая компания, так и заемщик должны согласовать и прописать в договоре оценочную стоимость жилья. Но важно помнить, что такая стоимость не должна быть ниже нормативной цены участка.
Согласно закону клиент финансовой компании, взявший кредит, имеет право жить в залоговом имуществе и прописать в нем свою семью. А вот продавать жилье, сдавать его в аренду или делать в нем перепланировку можно только с разрешения финансовой компании.
К слову, банк имеет полное право даже иногда проверять жилище, которое находится в залоге.
Кто выступает сторонами договора
Договор на получение ипотеки заключается между Сбербанком и физическим лицом, выполнившим все условия кредитора. В некоторых случаях, третьим участником сделки выступает титульный созаемщик, оформляющий объект недвижимости в общую собственность.
Права и обязанности сторон
Кредитор обязан:
- Перевести сумму, указанную в ипотечном договоре, клиенту.
- При необходимости, рассмотреть заявку на реструктуризацию ипотеки.
- Подписать справку о закрытии ссуды.
- Отправить уведомление заемщику об осуществляемых операциях с закладной.
- Перевести средства материнского капитала в счет погашения задолженности по ипотечному займу.
Сбербанк имеет право:
- В одностороннем порядке снижать процентную ставку по ипотеке.
- Корректировать размер штрафных санкций при невнесении платежей по кредиту.
- Проводить проверки залогового имущества.
- Отказать в выдаче ипотечной ссуды, без объяснения причин.
- Оформлять отсрочку по внесению очередного платежа, но только в случае подтверждения тяжелой финансовой ситуации заемщика.
- Продать или уступить остаток долга по ипотеке третьим лицам при нарушении сроков уплаты.
- Требовать от заемщика погасить займ досрочно при систематическом нарушении требований договора, утрате залога, отказе в проверке недвижимости, отсутствии договора страхования, нецелевом использовании полученных средств и сокрытии информации об обременениях, наложенных на залоговое обеспечение.
Заёмщик обязан:
- оформить договор страхования;
- вовремя вносить платежи по ипотеке;
- содержать квартиру в надлежащем состоянии;
- уведомлять банк об изменении персональных данных;
- проводить операции с недвижимостью без согласия кредитора;
- передавать обязательности по уплате займа иным лицам;
- заплатить штраф при несвоевременном внесении платежа.
Залогодатель вправе:
- написать заявление на реструктуризацию;
- получить закладную после полной выплаты ипотеки;
- попросить отсрочку при наступлении трудной финансовой ситуации;
- обратиться в суд для решения противоречий с кредитором, если переговоры не увенчались успехом.
Основные пункты и содержание типового ипотечного соглашения
Типовой договор об ипотеке – это шаблон основного документа, который заключается на последнем этапе оформления. Он включает все необходимые разделы и пункты, но без указания конкретных параметров кредита и персональных данных заемщика.
Главная задача проекта договора – познакомить заблаговременно заемщиков с общими условиями кредитования ипотеки в Сбербанке.
Содержание типового ипотечного соглашения:
- сумма займа;
- срок кредитования;
- валюта ссуды;
- процентная ставка
- количество ежемесячных платежей и их периодичность;
- изменение параметров ипотеки при ЧДП;
- варианты оплаты займа по месту нахождения заемщика;
- обязанность клиента оформить иные соглашения;
- обеспечение по ипотеке и требования к нему;
- цель кредитования;
- штрафные санкции при нарушении условий договора;
- информация по уступке прав требования третьим лицам;
- согласие заемщика с общими условиями ипотечного договора;
- заявление на сопутствующие услуги;
- положение о взаимодействии кредитора и заемщика;
- порядок предоставления кредита;
- персональные данные созаемщика;
- закладная;
- целевое использование средств и как его доказать Сбербанку;
- согласие на передачу ПД третьи лицам;
- заверения и гарантии;
- согласие на запрос информации в БКИ;
- адреса и реквизита сторон.
В документе прописывается идентификационный номер, дата и место заключения – данное условие обязательно и не может быть осуществлено после заключения договора.
На что обратить особое внимание
Как правило, перед подписанием ипотечного договора сотрудники банка раздают его экземпляры продавцам и покупателям недвижимости и просят их вычитать свои личные данные на предмет ошибок. Это полезная практика. Но на что обратить внимание заемщику помимо наличия опечаток в своей фамилии?
- Условия расторжения договора. Как правило, банк имеет право расторгнуть договор в одностороннем порядке при невыполнении клиентом своих обязательств. Сюда же относится продажа долга, его переуступка и т. д.
- Возможность повышения банком ставки по займу в одностороннем порядке. Одно дело, если кредитор оговаривает увеличение ставки в результате отказа клиента от страхования – такое условие обычно указано в общем описании кредитной программы и известно заранее. И совсем другое, если в договоре фигурирует расплывчатая формулировка «по причине изменившейся экономической ситуации». Стоит попросить боле четкого описания причин.
- Возможность досрочного погашения займа. А также условия проведения этой процедуры и ее стоимость.
- Возможность отказа заемщиком от страховки (или хотя бы ее части). Условия проведения данной процедуры, санкции банка за отказ.
Также очень важным пунктом является порядок распоряжения заемщиком приобретенной недвижимостью до момента погашения ипотечного кредита. Как известно, пока квартира в залоге, ее владелец не вправе проводить перепланировки или ремонтные работы, приводящие к изменению жилой площади без согласования с банком. Также под запретом находятся переустройства – съем или установка сантехники, перемещение кухонных плит, снос встроенных шкафов, указанных на экспликации и т. д. Обязательно следует ознакомиться с этими ограничениями, чтобы учесть их при проведении ремонтов.
Важно! Представители банка, возможно, и не будут наносить в квартиру проверочные визиты. Но вот при снятии обременения после погашения долга, заемщику придется оформлять новый техпаспорт, в котором будут отмечены все внесенные им изменения. На основании этого документа банк может наложить на клиента штраф за несоблюдение договора.
Также следует уточнить, вправе ли заемщик прописывать в заложенную квартиру кого-то из лиц, не указанных в договоре. Оформление временной регистрации без согласования с банком и прописка собственных детей, рожденных после сделки, также должны быть учтены.