Как оформить ипотеку на часть дома, квартиры: обзор банков
52 просмотровВ этой статье:
- 1 Понятие долевой собственности
- 2 Выделение долей детям в ипотечном жилье
- 3 Выкуп доли в квартире
- 4 Список документов, которые нужно предоставить в банк
- 5 Ипотека на долю
- 6 Можно ли взять долю квартиры в ипотеку?
- 7 Подача заявки в банк
- 8 Требования к заемщикам
- 9 Действия банка
- 10 Подводные камни
- 11 Условия кредитования
- 12 В какой банк обратиться
- 13 Особенности военной ипотеки у родственников
- 14 Кто относится к близким родственникам по мнению банков
Последние изменения: Январь 2020
Не всегда удается найти достаточно средств на покупку целой квартиры или дома, и даже ипотека не позволяет надеяться на получение крупной суммы из-за низкой заработной платы. Иногда покупка доли требуется для полного выкупа квартиры в единоличную собственность от другого совладельца. Ипотека на долю в квартире является разновидностью программ финансирования банком покупки жилья, и предоставляется далеко не всеми.
Перед тем, как обращаться, рекомендуется уточнить, какие банки работают с выкупом части жилья, а также узнать особенности оформления.
Понятие долевой собственности
Владение имуществом не всегда является единоличным. По разным причинам жилплощадь может иметь двух или более владельцев. Общая долевая собственность должна быть зарегистрирована на бумаге. Например, при покупке квартиры сделка может совершаться от лица сразу нескольких покупателей, каждый из которых имеет свою долю. Первоначально она выражается в дробном соотношении или указывается, что разделено равными частями. Такое владение подразумевает, что каждый из совладельцев имеет равные права и обязанности. Расходы на содержание жилья несутся совместно, а доходы, полученные от использования жилплощади, также делятся между всеми собственниками.
Размер изначально установленных долей может изменяться по разным причинам. Количество участников долевой недвижимости может уменьшаться или увеличиваться, что неизменно влечет перерасчет размеров частей. Общая долевая собственность прекращает существование, как только один из участников начинает процесс по:
- Разделу.
- Выделу своей части в натуре.
По завершении процедуры владелец доли может единолично принимать решение о ее продаже или отчуждении. Это, однако, не освобождает его от обязанности оповестить всех иных собственников о принятом решении.
Выделение долей детям в ипотечном жилье
Если в ипотечной сделке участвуют несовершеннолетние, ответ на вопрос, можно ли взять заем на часть имущества зависит от выделения доли детям.
Порядок заключения кредитного договора устанавливается, исходя из конкретной ситуации:
- если привлекается маткапитал, имущество необходимо оформлять в долевую собственность, выделив одну часть ребенку;
- если объектом покупки выступает недвижимость, на которую уже имеет права несовершеннолетний, в ипотечном соглашении фиксируется, что он в будущем станет единственным собственником.
Соблюдение прав детей младше 18 лет строго контролируется законом. При участии в сделке несовершеннолетних, также привлекаются органы опеки и попечительства. В случае нарушения имущественных прав детей сделка будет признана недействительной.
Выкуп доли в квартире
Выкуп доли в помещении для покупателя особенно не отличается от приобретения целой квартиры. Он также сначала проверяет документы на право собственности, а затем уплачивает оговоренную сумму и регистрирует жилплощадь на себя. А вот для продавца такая сделка имеет существенные отличия от стандартной. Поэтапно процесс реализации доли в помещении выглядит следующим образом:
- После того как принимается решение о продаже продавец обязан оповестить о нем всех собственников иных долей. У них есть преимущественное право выкупа. Этот этап процедуры ограничен во времени и не обязывает продавца подстраиваться под условия иных соседей, будь они хоть родственники, хоть посторонние люди. Если в течение месяца никто не выразил желания выкупить долю, то ее смело можно отдавать любому лицу. Следует учесть, что изменять условия продажи нельзя, они должны быть идентичны ранее оглашенным.
- Между продавцом и покупателем подписывается договор купли-продажи, после чего денежные средства передаются бывшему владельцу.
- Доля регистрируется на покупателя.
На сегодняшний день такой вид приобретения недвижимости широко развит в крупных городах, где стоимость жилья достаточно высокая и далеко не все могут купить отдельную квартиру или дом.
Список документов, которые нужно предоставить в банк
В разных банках документы могут отличаться, но базовый пакет остается неизменным:
- Ксерокопия и оригинал паспорта.
- Паспорт супруга, свидетельства о рождении детей.
- Справка о доходах с места работы, либо справка 2-НДФЛ.
- Заверенная работодателем ксерокопия трудовой книжки.
- СНИЛС.
- Согласие супруга на осуществление сделки.
Продавец доли должен представить в банк следующие документы:
- Подтверждение права собственности на приобретаемую долю в квартире.
- Выписка из ЕГРН.
- Технический паспорт с экспликацией.
- Домовая книга или выписка из нее.
- Согласие совладельцев на продажу доли.
- Согласие супруга.
- Оценка стоимости доли, произведенная в текущем году.
Ипотека на долю
Всем, кто задался целью взять ипотечный кредит на долю в квартире или доме следует быть готовым к тому, что шансы на отказ крайне высоки, особенно в случае, если гражданин приобретает первую часть в помещении. А вот для тех, кто является владельцем большей части квартиры и желает выкупить последнюю часть, кредитное учреждение с удовольствием пойдет навстречу, при условии соответствия требованиям к заемщикам.
Процедура оформления доли в ипотеку идентична получению займа на всю квартиру. Она состоит из следующих этапов:
- Собираются документы для подачи на рассмотрение в банк. Обратите внимание, что сразу следует подавать бумаги и на заемщика, и на долю, потому что решение будет приниматься совокупно.
- Пишется заявка на рассмотрение кандидатуры и объекта, а также возможности участия кредитного учреждения в сделке.
- Ожидается окончательное решение.
- При одобрении ипотеки выставляются индивидуальные условия кредитования.
Если все этапы пройдены, то можно заключать договор с банком и оформлять куплю-продажу.
Можно ли взять долю квартиры в ипотеку?
Ответить на этот вопрос однозначно – не просто. С одной стороны, законодательством РФ предусмотрена данная процедура, то есть выделение кредитных средств на покупку лишь части жилья – операция вполне легальная. На практике же возможность получения такой ипотеки во многом зависит от конкретных обстоятельств.
Можно выделить три основных типа ситуация:
- Заемщик хочет при помощи ипотеки произвести выкуп последней из не принадлежащих ему долей в квартире, после чего жилье полностью перейдет в его собственность;
- Заявитель желает прибавить к своей доле еще одну, но жилье не перейдет полностью в его владение;
- Заемщик намерен при помощи ипотеки выкупить 1/2 (или любую другую часть) доли в квартире, к которой до этого не имел отношения.
Разумеется, банк на каждый из этих вариантов отреагирует по-разному. Расширить имеющуюся площадь за счет покупки доли, в принципе, можно, однако придется выплачивать достаточно высокую ставку, поскольку ликвидность двух долей далеко не дотягивает до ликвидности целой квартиры.
Проще всего будет разобраться в первом случае. Банк даст ипотеку, а в качестве залога возьмет не присоединяемую часть, а всю квартиру целиком. Такая гарантия устроит любую финансовую организацию, и кредит будет одобрен.
Хуже всего обстоят дела с третьей ситуацией. Скорее всего, Вы получите отказ, поскольку продать долю, при неисполнении заемщиком кредитных обязательств, банку будет крайне сложно. Кредитные организации на такой риск, как правило, не идут. Поэтому, чтобы приобрести отдельную долю, Вам придется взять кредит наличными с ужасающими процентами и коротким сроком возврата, либо предложить в качестве залога другое имущество, обладающее более высокой степенью ликвидности.
Теперь настало время поговорить о том, как купить долю в квартире в ипотеку.
Подача заявки в банк
Обращаясь в банк для подачи заявки на ипотеку, клиент должен сразу сообщить о том, что приобретать он собирается долю, а не всю квартиру. На сегодняшний день заём для покупки комнаты могут выдать:
- Сбербанк.
- Газпромбанк.
- Русский ипотечный банк.
- Транскапиталбанк.
Покупателю будет выдан перечень документов, которые он должен будет собрать. В него войдут бумаги о:
- Самой недвижимости – размеры, стоимость, соотношение к общей площади и другие моменты.
- Личности претендента на ипотеку.
- Платежеспособности клиента.
- Положительной кредитной истории.
- Наличии у него созаемщиков или поручителей.
Могут понадобиться документы на иную недвижимость, имеющуюся в собственности у заемщика.
Требования к заемщикам
Для получения ипотечного займа необходимо соответствовать критериям банков:
- Возраст — от 21 года.
- Гражданство России.
- Прописка на территории России.
- Официальная работа.
- Трудовой стаж — не менее 6 месяцев на текущем месте и от года — в общем.
- Стабильный ежемесячный доход (точную сумму можно уточнить в выбранном банке).
- Положительная кредитная история.
Если вы являетесь участником льготной программы ипотеке, к примеру, как молодая семья, то требования к возрасту будут другими. В этом случае важно, чтобы одному из супругов было не больше 35 лет.
Действия банка
Кредитные учреждения не принимают решения заочно.
Клиенту лишь могут рассказать об общей политике банка и сообщить ему о том, каковы шансы на получение ипотечного займа для покупки доли в недвижимости, но окончательное решение принимается только на основании предоставленных документов.
Поданная заявка на получение ипотеки рассматривается банком установленный период времени. У каждого учреждения свои сроки, о которых клиент оповещается заранее. В первую очередь банковский специалист проверяет кредитную историю. Если она имеет темные пятна, то, скорее всего, дальше рассмотрения уже не будет. При отсутствии ранее взятых кредитов или сложившейся хорошей репутации, банк рассматривает все предоставленные сведения и проверяет их.
Проверка кредитора проводится сразу в двух направлениях:
- По заемщику.
- По самому объекту.
Отказ по любой из частей не предполагает сотрудничества по ипотечному займу.
Одобрение
Получить одобрение поданной заявки могут те заемщики, которые:
- Обладают хорошей кредитной историей.
- Не имеют других невыплаченных займов.
- Предоставили поручителей или залоговую недвижимость.
- Финансово стабильны, то есть имеют рабочее место с достойной заработной платой.
Однако в случае с покупкой комнаты или доли в недвижимости требования к заемщику не будут первостепенным моментом. Главное – это сама недвижимость. Итак, рассчитывать на одобрение займа смогут покупатели, которые выкупают последнюю часть. Это значит, что вся остальная квартира уже принадлежит заемщику, и он на правах совладельца получил право первостепенного выкупа последней доли. Такие сделки банк одобряет свободно, но надо учесть, что в залог как обеспечение платежеспособности пойдет вся квартира, а не только ипотечная ее часть.
Отказ в выдаче кредита
В большинстве случаев кредитное учреждение отказывается давать заемщикам деньги, если:
- Осуществляется выкуп первой части, то есть ничего до этого не принадлежало покупателю в этой квартире или доме.
- Покупается еще одна доля к уже имеющейся, но она не является последней.
Банки не хотят принимать на себя повышенные риски, потому что на рынке недвижимости отдельные комнаты не считаются высоколиквидным товаром, что сказывается как на цене, так и на скорости их реализации.
Переломить ситуацию в свою сторону можно лишь в случае наличия иной недвижимости в собственности. Клиент банка может предложить другую квартиру или дом, как залог своей платежеспособности. Есть и иной выход – так как комнаты стоят сравнительно недорого, под их покупку можно брать обычный потребительский кредит. Процентная ставка там выше и сроки погашения короче, но получить согласие при наличии хорошего дохода несложно.
Подводные камни
Любой банк заинтересован оправдать свои риски, получив в собственность целое жилье, а не долю в нем. Банкам это не выгодно, поскольку долю проблематично будет реализовать без учета интересов остальных совладельцев.
Поэтому, обращаясь в банк для оформления долевой ипотеки, следует учитывать несколько важных аспектов:
- Сколько собственников квартиры имеется на день подачи заявки в банк.
- Сколько совладельцев останется после выкупа клиентом доли или долей.
Почему банки в первую очередь обращают внимание на количество долей и их собственников? Это происходит по одной причине: банк анализирует ситуацию на перспективу.
Если клиент не имеет ни одной доли в рассматриваемой квартире, а совладельцев там два и более, то банк пойдет на большие риски, одобрив ипотеку на таких условиях. В случае невыполнения условий кредитования, банку в собственность перейдет только доля его клиента. Впоследствии ее сложно будет реализовать без согласия на то остальных совладельцев и их письменных отказов от права преимущественной покупки.
Мнение эксперта
Александр Николаевич Григорьев
Эксперт в области ипотеки с 10-летним стажем. Является руководителем отдела ипотеки в крупном банке, на счету более 500 успешно одобренных ипотечных кредитов.
Найти покупателей на долю в квартире, где есть несколько совладельцев, непросто. Зачем банку обременять себя этими бюрократическими препятствиями из-за небольшой части в недвижимом имуществе? Проще отказать в выдаче кредита.
Второй рискованной для банка ситуацией является заключение сделки на покупку доли между близкими родственниками или бывшими родственниками, которые не зарегистрировали брак с другими лицами. Такие операции воспринимаются банками как подозрительные, и имеют большую вероятность отказа в ипотечном кредитовании.
Условия кредитования
Условия, которые кредитные организации выдвигают заемщикам для приобретения долей, разнятся в зависимости от банка. Вариативность условий выражается следующим образом:
- Сумма кредитования от 300 000 до 45 миллионов рублей.
- Наличие первоначального взноса обязательно, а вот его размеры могут изменяться от 15% и выше. Причем чем больше заемщик вносит сразу, тем меньший процент ему начисляет кредитор за пользование займом.
- Процентная ставка начинает рассчитывается в основном от 12%, но может достигать и 15-16%.
- Срок кредитования также разнится. Некоторые банки кредитуют максимум на 25 лет, другие на 30.
Для каждого покупателя разрабатываются свои индивидуальные условия, в соответствии с его ситуацией.
Оформление залога
Покупатель, который имеет в собственности иную недвижимость, может пойти по более простому пути – оформить кредит под залог имеющейся квартиры.
Этот путь проще и выгоднее. Во-первых, одобрение таких займов достаточно высоко, при соответствии требованиям банка. Во-вторых, не придется собирать огромный пакет документов на приобретаемую комнату, что также экономит время и деньги.
Для оформления залога получателю потребуется:
- Предоставить оригиналы и копии правоустанавливающих документов.
- Принести справку из Росреестра, что недвижимость не находится в залоге и на ней нет иных обременений.
- Доказать свою платежеспособность.
Кредитные учреждения с удовольствием идут на такие сделки, так как риски невысоки и в случае невыплаты долговых обязательств они просто реализовывают залоговую квартиру.
В какой банк обратиться
Под залог квартиры деньги на выкуп оставшейся доли выдают большинство банков. Остановимся на нескольких предложениях.
Сбербанк
Квартира, доля в которой выкупается, отдается в залог банку. Заключается договор, сделка регистрируется, заемщик получает деньги и выкупает долю.
Хорошо обращаться в Сбербанк тем, кто имеет от него зарплатную карту. В таком случае не требуется подтверждать уровень доходов: сотрудники банка делают это сами. В общей сложности, зарплата минимум на 10 000 тысяч должна превышать размер ежемесячной выплаты.
Процентная ставка зависит от первоначального взноса и размера доходов заявителя. В среднем она составляет 12,5%.
ВТБ-24
Чтобы получить ссуду на покупку доли квартиры, Вам придется подтвердить свой возраст и гражданство РФ, достаточный уровень дохода и выплатить первоначальный взнос.
Банк Зенит
Данная организация специализируется на выдаче ипотеки. Можно получить в ней деньги и на приобретение последней доли в квартире.
Срок, на который выдаются кредитные средства, составляет от 1 до 25 лет. Ставка в рубле – от 15,5 до 18%. Минимальная сумма – 270 рублей. Максимальная – 10,5 млн. для всех россиян и 14 млн. – для жителей столицы.
О том, как можно подарить долю квартиры в ипотеке, читайте далее.
Особенности военной ипотеки у родственников
Несмотря на жесткие правила оформления ипотеки для военнослужащих, выбор собственника жилья, которое будет финансироваться государством, оценивается банком, а не государственным органом.
ФГКУ «Росвоенипотека» дает четкие разъяснения по этому вопросу. По сути, государство выплачивает средства на выкуп жилья для военнослужащего по целевому назначению на специальный банковский счет и у него нет рисков, что офицер использует бюджетные средства на другие цели.
Предлагаем ознакомиться: Договор дарения квартиры не зарегистрирован
При одобрении финансирования военной ипотеки государственные чиновники будут проверять документы, в которых зафиксировано, что помещение соответствует строительным, противопожарным, техническим и санитарным нормам, описанным в Жилищным Кодексе РФ (ст.15 ч.2).
Получение военной ипотеки с участием родственника вполне возможно. При этом проверка продавца и его родственные связи с военнослужащим – заемщиком полностью в компетенции банка. Если банк будет считать, что сделка с родственниками направлена не на реальный выкуп жилья, а на получение денег внутри семьи на долгий срок, то возможен отказ.
В случае конфликта с семьей, внутри которой продавалось имущество, и потери жилья, ФГКУ «Росвоенипотека» не будет принимать никаких претензий от офицера.
Кто относится к близким родственникам по мнению банков
Как и иные кредитные программы, долевая ссуда обладает соблюдение соответствия некоторым параметрам. Будущим заемщикам следует учитывать, что Сбербанк перед вынесением решения о выдаче кредита, будет проверять не только заявленного заемщика (платежеспособность, возраст, семейное положение), но и само жилье (состояние и форму владения).
Чтобы заявитель смог воспользоваться предложением банка, ему необходимо полностью соответствовать заявленным условиям, которые Сбербанк предъявляет к займополучателям. Они следующие:
- возраст: 21–75 лет (на момент полного погашения займа);
- официальное трудоустройство с возможностью подтверждения ежемесячного дохода;
- трудовой стаж: от 6-ти месяцев на последнем месте службы и от года за последние пять лет.
Строгие требования предъявляются банком и к жилью, где выкупается часть. Дом/квартира обязана соответствовать следующим параметрам:
- год постройки дома: от 1970;
- отсутствие перекрытий из дерева;
- наличие всех необходимых для проживания коммуникаций;
- общая площадь выкупаемой по ссуде части недвижимости от 12 кв. м;
- не аварийное состояние, недвижимость должна быть полностью пригодна к проживанию.
Важным условием является и наличие созаемщиков. Причем следует учитывать, что супруг/супруга становятся поручителями автоматически, по умолчанию, независимо от уровня платежеспособности и возраста. Исключением может стать лишь наличие брачного договора, где отдельным пунктом прописывается такое условие или отсутствие у второй половины гражданства РФ.
Прикинуть сумму кредита и регулярных выплат можно на сайте Сбербанк-Онлайн
Можно начать с того, чтобы оставить заявку, к ней потребуются:
- паспорт;
- справка 2-НДФЛ за полгода;
- трудовая книжка (копия);
- заявление.
Подать документы можно не только лично, но и онлайн (как подать заявку и документы онлайн{q}). Банк рассмотрит вашу кандидатуру и примет решение (о сроках рассмотрения заявки читайте тут). Обычно это занимает от недели до месяца. Если согласие будет получено, то в течение 60 дней представьте другие документы, о которых говорилось в этой статье.
Кредит – серьезное и ответственное решение, а так как комната стоит дешевле квартиры, то, возможно, он будет вам по силам. Надеемся, что наши советы помогут определиться с выбором. Успешных покупок!
Кредитная политика банка по оценке рисков рассматривает близких родственников, опираясь на законодательство (Семейный Кодекс РФ), и проверяет прямые горизонтальные и вертикальные связи:
- супруги (жена/муж);
- родители (официальные усыновители);
- дети (в том числе не родные, а усыновленные);
- братья и сестры (в том числе не полнородные – когда прямым кровным родственником является только отец или мать);
- опекуны и их подопечные.
Закон называет сделки между такими родственниками взаимозависимыми, и банк будет относиться к оценочной стоимости жилья максимально подозрительно.
Предлагаем ознакомиться: Как подать на элементы задним числом
Однако более благоприятная ситуация в случае дальних родных. Сделки с братьями или сестрами супругов, а также тещами, тестями, свекрами и свекровями повышают вероятность благоприятного решения по кредиту.
Такой вариант целесообразно сразу озвучить банковскому менеджеру, потому что оценочный рейтинг повысится. Во-первых, не будет прямых угроз к делению семейного наследства, во-вторых, банк будет знать, что покупаемое имущество хорошо знакомо заемщику и вряд ли приведет его к незапланированным расходам.
Если кредит предназначен для родственника и классифицируется в форме ипотечного, сотрудники Сбербанка предложат заполнить подробную форму о семейных связях. Если выявится риск претензий от родных, банк может запросить дополнительный залог, который принадлежит только заемщику.
При этом в Сбербанке можно получить не только хорошую процентную ставку, но и дополнительные бонусы.
Лучшие проценты на ипотеку даются при следующих условиях:
- если являешься участником зарплатного проекта;
- при оформлении электронной регистрации сделки;
- при наличии страхования жизни и здоровья (кроме военной ипотеки).
Сбербанк имеет несколько ипотечных программ, которые могут рассматриваться с участием родственников:
- покупка готового жилья (10,2%);
- покупка строящегося жилья, при переоформлении ипотеки внутри семьи (8,5%);
- покупка дома (11,1%);
- с участием материнского капитала (10,2%);
- ипотека для военнослужащих (от 9,5%).
Ограничения по возрасту:
- получение займа возможно с 21 лет;
- полный возврат займа должен произойти до достижения 75 лет (для военнослужащих по программе военная ипотека – до 45 лет).
Так как Сбербанк обладает хорошей автоматизированной базой для проверки заемщиков, пытаться скрывать родственные связи при получении кредита не имеет смысла.