Как оформляется задаток при покупке квартиры в ипотеку
33 просмотровВ этой статье:
- 1 Законодательство
- 2 Какой задаток берут при продаже квартиры
- 3 Главные правила
- 4 Когда необходимо использовать задаток
- 5 Тонкости составления договора
- 6 Расписка в получении денежных средств за квартиру
- 7 Тонкости передачи средств и оформления договора
- 8 Можно ли или нет вернуть задаток, если покупатель отказался от сделки
- 8.1 Когда необходимо внесение задатка
- 8.2 Разница между авансом и задатком
- 8.3 Условия возврата
- 8.4 Возврат вдвойне
- 8.5 Покупка квартиры: особенности возврата
- 8.6 Какие гарантии даёт расписка
- 8.7 Задаток и предварительный договор
- 8.8 Возврат задатка на аукционах
- 8.9 Невозможность возврата
- 8.10 Судебная практика
- 9 Чем рискует продавец?
- 10 Срок задатка за квартиру
- 11 Как вернуть задаток при отказе кредитной организации в ипотеке?
- 12 Образец договора задатка при покупке квартиры
- 13 Как оформить возврат денег?
- 14 Аванс или задаток: в чем разница
- 15 Тонкости оформления соглашения при ипотеке в Сбербанке
- 16 Задаток и аванс: разница
- 17 Как оформляется договор аванса — образец
- 18 Порядок внесения задатка за квартиру
Главная / Приобретение недвижимости / Покупка и продажа / Покупка квартиры
Назад
Опубликовано: 20.03.2018
Время на чтение: 7 мин
0
1030
Редко бывает, чтобы граждане подписывали договор купли-продажи квартиры при первой встрече. Обычно, если они достигают договоренности о покупке недвижимости, то им требуется дополнительное время на подготовку к сделке. Но для подтверждения серьезности намерений сторон используются обеспечительные меры, в чстности, задаток.
- Порядок внесения задатка за квартиру
- Что такое задаток и чем он отличается от аванса
- Срок задатка за квартиру
- Сумма задатка за квартиру
Законодательство
При покупке квартиры в ипотеку человек, который получает недвижимость, часто оставляет покупателю аванс или задаток. В ГК РФ (статье 380) указано, что задаток представляет собой сумму, которая передается от покупателя продавцу в счет оплаты товара и выступает в виде доказательства серьезности намерений. Предварительный договор по совершению платежа оформляется в письменном виде. Главное отличие в том, что при нарушении обязательств средства не возвращаются, а вот аванс переходит обратно к покупателю без каких-либо последствий.
Кроме того, в статье 454 ГК РФ расписан порядок передачи предмета сделки, а в статье 381 рассматриваются последствия, которые влечет за собой нарушение требований предварительного договора. Также существует и ряд законодательных актов, регулирующих процесс перевода денег при покупке недвижимости в ипотеку.
Какой задаток берут при продаже квартиры
Размер задатка при покупке квартиры может быть любым — он зависит от личной договоренности между продавцом и покупателем. Чаще всего его размер составляет 5–10% от стоимости недвижимости. Например, если жилье стоит 1 000 000 рублей, можно в качестве задатка заплатить продавцу 50 000 или 100 000 рублей.
Маленькая сумма задатка выгодна и продавцу, и покупателю. Если вдруг вы передумаете покупать квартиру, будет не так обидно терять небольшую сумму. А если продавец не исполнит свои обязательства — ему придется вернуть немного. Большая сумма задатка невыгодна для вас, а для продавца выгода спорна. Если покупатель заплатит много, продавец сможет подготовить документы к сделке и оставить у себя деньги, если он откажется от покупки. А в случае нарушений со стороны продавца ему придется вернуть сумму в два раза больше.
Главные правила
К этапам перечисления задатка (аванса) можно отнести составление соглашения между сторонами (оформляется в письменном виде), а также заполнение расписки, которая подтверждает факт передачи наличных при покупке жилья. Главные правила:
- В соглашении прописывается сумма средств, которые отданы продавцу, а также условия и день выплаты всех средств. Здесь же оговаривается дата заключения базового соглашения.
- Человек, который продает недвижимость, подтверждает право собственности на нее.
- В процессе оформления участвуют все владельцы реализуемого объекта (если их 2 и более).
Закон допускает передачу денег при покупке квартиры с участием двух сторон. Но лучше, если присутствует третье лицо — к примеру, работник нотариальной конторы, юрист или представитель агентства недвижимости. При появлении спорных моментов упомянутые лица выступают в роли свидетелей.
Когда необходимо использовать задаток
Задаток, как правило, является формой предварительного договора. Благодаря ему стороны сделки могут обеспечить себе гарантии.
Договор на задаток заключается в следующих случаях:
- задок необходим в случае, когда у покупателя нет нужной суммы, но недвижимость ему полностью подходит и требуется найти недостающую часть денежных средств. Примером в данной ситуации может быть следующий случай: вступление в право наследования недвижимости, сбор и оформление документов для получения жилищного кредита;
- необходимо обратиться в специализированные ведомства для получения сведений о искомом объекте недвижимости, например, справки из Единого государственного реестра;
- продавец не успел оформить право собственности на объект недвижимости и ему требуется время, чтобы собрать необходимые документы. Также в данную ситуацию можно отнести долговые обязательства по коммунальным услугам. Не стоит покупать жилую площадь, где присутствует долг за ЖКХ и верить на слово продавцу о последующем погашении долга.
Данный вид обязательства регулируется с помощью Гражданского Кодекса Российской Федерации, статьями 380 и 381.
Тонкости составления договора
Документация, которая подтверждает факт выдачи задатка (аванса) должна составляться правильно, с указанием условий, сведений об участниках и при условии соблюдения требований законодательства. Стоит учесть, что нюансы оформления бумаг в каждом агентстве или банке могут отличаться, поэтому интересующую информацию важно получить непосредственно в офисе или на сайте организации. Как правило, упомянутые структуры размещают образец расписки и договора, подразумевающего передачу авансового платежа при покупке жилья.
Если речь идет о приобретении квартиры или дома в ипотеку, о желании перечислить задаток требуется оповестить банковское учреждение. Последнее вычитает указанную сумму из размера первоначального взноса. Средства могут передаваться наличными или перечисляться на счет (карту).
Составление документов при покупке недвижимости в ипотеку ничем не отличается от классической сделки:
- Соглашение составляется в двух вариантах — для одной и другой стороны.
- Делается копия упомянутой выше бумаги, которая направляется в банк-кредитор.
- Покупатель выдает финансы в оговоренном объеме.
- Получатель средств (продавец) составляет расписку.
- Банку-кредитору передается копия расписки.
Соглашение оформлено с учетом законодательства, если в нем прописаны хозяева недвижимости, указаны стороны сделки, упомянуты сведения о стоимости жилья и размере задатка (аванса). Кроме того, в документе должна быть информация о самой недвижимости и ответственности за невыполнение условий.
Расписка в получении денежных средств за квартиру
Помимо соглашения при передаче денег продавец должен составить расписку, подтверждающую их получение.
При этом соблюдаются несколько правил:
- оформляется собственноручно продавцом синей шариковой ручкой в присутствии покупателя;
- недопустимы никакие исправления;
- перечисляются информация о сторонах передачи денежных средств;
- указывается сумма переданного задатка и то, что это именно задаток, а не аванс;
- обязательна дата и время передачи и получения денег.
Эти пункты очень важны, чтобы не возникло проблем с возвратом средств, если дело дойдет до суда. Если в тексте будут присутствовать исправления, вряд ли вам удастся доказать, что они сделаны не после подписания. Если не будет указано, что это задаток, сумма будет рассмотрена судом, как аванс, и вернуть его в двойном размере не получится.
Тонкости передачи средств и оформления договора
При составлении предварительного соглашения в процессе покупки важно указать определение (характер) передаваемой суммы. Если в документе не оговорено, что деньги являются задатком, судебный орган будет считать платеж авансом. Как результат, при отказе покупателя от покупки продавец обязан будет вернуть деньги, ведь они не имеют функции обеспечения сделки между сторонами. Обязательства участников при купле-продаже (по условиям ст. 359 ГК РФ) обеспечиваются поручительством 3-их лиц, залогом или гарантией банка.
Размер платежа
Законодательно размер задатка не оговаривается, и вопрос решается посредством согласования между участниками сделки.
Сегодня применяется два пути определения размера:
- В процентном виде от цены недвижимости. Как правило, величина аванса составляет до 5%, но бывают ситуации, когда выплаты достигают 10-12% от цены жилья.
- В фиксированном виде. В этом случае размер платежа не зависит от каких-либо факторов. Как правило, эта сумма составляет от 50 до 100 тысяч рублей (по договоренности сторон). Размер может меняться в большую или меньшую сторону (закон этого не запрещает).
При этом размер задатка (аванса) должен указываться в соглашении между сторонами.
Как оформить расписку?
При покупке квартиры в ипотеку или напрямую (если принимается решение о передаче взноса) продавец должен написать расписку о получении денег. Документ оформляется на белой бумаге и без конкретной формы. Главное, чтобы в нем были отражены следующие моменты:
- Название документа.
- Личные сведения участников.
- Стоимость покупки недвижимости (определяется с учетом кадастровой или рыночной цены).
- День передачи, объем, цели и основания.
- Дата оформления базового договора.
- Краткая характеристика объекта (адрес, номера документации, которая устанавливает права на недвижимость).
- Условия возврата денег (в случае задержек с оформлением базового договора).
- Нюансы зачета передаваемой суммы в общую стоимость квартиры (в том числе при оформлении ипотеки).
В расписке ставят подписи обе стороны (после проверке указанной в документе информации). Лучший вариант, если при совершении сделки будет присутствовать два человека, которые при необходимости подтвердят факт передачи средств. Деньги отдаются сразу после получения расписки. Получатель обязан убедиться, что ему передали оговоренную сумму. Пересчет производится в присутствии свидетелей.
Можно ли или нет вернуть задаток, если покупатель отказался от сделки
При оформлении договоров купли-продажи часто возникает вопрос о внесении задатка. Это условие может прозвучать со стороны продавца либо покупателя, но цель предварительной передачи определённой суммы одна: подтвердить намерения. В некоторых случаях одна из сторон отказывается от покупки, и внесённый задаток становится объектом судебных споров. В частности, покупатель требует вернуть деньги, продавец отказывается это сделать. Попробуем разобраться, кто прав в таких ситуациях.
Когда необходимо внесение задатка
Определение задатка раскрывается Гражданским Кодексом РФ. В частности, статья 380 указывает, что задатком считается некоторая сумма, которая передаётся одной из сторон договора в счёт будущих платежей. По сути, задаток становится свидетельством заключения договора и гарантом выполнения его условий.
Если говорить о конкретике, задаток часто применяется для сделок с недвижимостью, транспортными средствами, земельными участками. Передавая условленную сумму, покупатель обретает уверенность, что собственник недвижимости перестанет искать других клиентов. Продавец вместе с задатком получает гарантии, что покупатель не откажется от покупки квартиры.
Разумеется, передача задатка не даёт абсолютных гарантий, поэтому каждая из сторон может нарушить условия предварительного соглашения. Однако, здесь существует нюанс: за несоблюдение договора нарушитель несёт материальную ответственность. Благодаря этой особенности, правовые отношения между участниками договора становятся стабильнее.
Важно! Величина задатка действующим законодательством не регулируется, поэтому сумма устанавливается продавцом или согласовывается между участниками сделки. Здесь нужно также указать, что любая сумма по договору должна быть согласована сторонами. В противном случае договор невозможно будет заключить на законных условиях. Продавец может только предложить такой вариант. Но покупатель не обязан на него соглашаться.
Статья 380 Гражданского кодекса РФ «Понятие задатка. Форма соглашения о задатке»
Разница между авансом и задатком
Эти определения часто путают. В обоих случаях, речь идёт о денежном взносе, который уплачивается продавцу до момента передачи товара покупателю. Однако с юридической точки зрения, разница между этими понятиями огромна.
В частности, если обратиться к п.2 ст. 380 ГК РФ, можно заметить, что передача задатка всегда подтверждается письменным соглашением. Это обязательное условие, которое не зависит от суммы передаваемых средств. Если договорённость в письменной форме отсутствует, платёж признаётся авансовым.
Второе отличие — авансовый платёж не становится гарантией соблюдения заключённого договора. По своей форме, это предварительная оплата товаров или услуг, которая не требует дополнительного письменного соглашения помимо договора купли-продажи.
Третье отличие — аванс всегда возвращается покупателю, при этом продавец освобождается от ответственности. С задатком такой фокус не пройдёт. Статья 381 п.2 указывает, что если условия договорённости нарушает человек, внесший задаток, деньги остаются у получателя. Когда сторона, получившая задаток, отказывается от выполнения обязательств, средства возвращаются вдвойне.
Статья 381 Гражданского кодекса РФ «Последствия прекращения и неисполнения обязательства, обеспеченного задатком»
Условия возврата
Учитывая, что задаток является обеспечением условий сделки, вернуть внесённую сумму крайне сложно. Однако существует ряд условий, позволяющих это сделать на законных основаниях. Например:
- письменное соглашение отсутствует (в таком случае будет проблематичен возврат денег, если вторая сторона отказывается их вернуть добровольно, поскольку необходимо будет предоставить суду иные доказательства передачи денег) или составлено с нарушениями — переданные средства признаются авансовым платежом и возвращаются несостоявшемуся покупателю;
- сделка вызывает опасения — если покупатель заподозрит мошенническую схему, он вправе отказаться от исполнения условий договора, и вернуть задаток в судебном порядке;
- продавец отказывается от сделки самостоятельно — это считается условием нарушения договора, поэтому задаток возвращается покупателю;
- обоюдное соглашение — возврат задатка при неисполнении обязательств может предусматриваться условиями заключённого договора;
- условия сделки нарушены по независящим от участников договора обстоятельствам — тяжёлое заболевание, стихийные бедствия и т. д.
Отметим, что некоторые покупатели, решившие отказаться от сделки и планирующие вернуть внесённый задаток, пускаются на хитрость. К продавцу обращается знакомый, предлагающий заключить сделку на более привлекательных условиях. Здесь существует вероятность, что погнавшись за прибылью, продавец сам предложит расторгнуть сделку.
Возврат вдвойне
Этот порядок предусмотрен п.2 ст. 381, где прямо отмечено, что если условия договора нарушены стороной, получившей задаток, средства возвращаются в двойном размере. Кроме этого, нарушитель должен компенсировать убытки, причинённые несоблюдением соглашения. Например, стороны оформляют договор о купле-продаже гаража. Покупатель внёс задаток, но пока собирал оставшуюся часть суммы, продавец заключил сделку с другим человеком, предложившим большую сумму.
Покупка квартиры: особенности возврата
Если сделка срывается по вине продавца, он обязан вернуть покупателю полученный задаток в двойном размере. Возврат задатка, если условия не соблюдаются покупателем, невозможен. Единственное исключение — если человек, внесший задаток, столкнулся с «серой» продажей и не собирается продолжать сделку с мошенником, однако это обстоятельство придётся доказывать в суде.
Какие гарантии даёт расписка
Письменная договорённость о передаче денежных средств в качестве задатка должна содержать следующие пункты:
- паспортные данные и адреса участников;
- точное описание объекта договора купли-продажи;
- сумма: цифрами и прописью;
- сроки для завершения сделки;
- подписи заинтересованных лиц.
Помимо общих условий возврата, предусмотренных статьей 381 ГК РФ, вернуть внесённый задаток можно на следующих основаниях:
- в договоре купли-продажи указана недостоверная информация;
- отсутствует чёткое описание объекта сделки, что вызывает двоякое толкование условий.
Задаток и предварительный договор
Предварительный договор купли-продажи — это письменная договорённость о намерениях сторон. В частности, здесь прописываются основные условия, например, порядок взаиморасчётов, сроки совершения сделки и окончательная стоимость имущества.
В тело письменного договора можно внести условия возврата внесённого задатка. Если такой договорённости нет, при расторжении договора средства возвращаются на общих основаниях.
Возврат задатка на аукционах
Перед началом торгов все участники вносят задаток, который является гарантом совершения покупки победителем аукциона. Если победитель отказывается от покупки лота, задаток остаётся организаторам мероприятия. Возврат задатка предполагается в двух случаях:
- всем участвовавшим, но проигравшим торги;
- организаторы отменили аукцион.
Невозможность возврата
Если покупатель отказывается исполнять взятые согласно договору обязательства, вернуть внесённые в качестве задатка средства он не сможет.
Судебная практика
Если продавец отказывается возвращать задаток, хотя сделка сорвана по его вине, необходимо обращаться в суд. К исковому заявлению истца прилагаются все документальные свидетельства, подтверждающие вину ответчика. Если суд сочтёт их убедительными, решение выносится в пользу истца. В этом случае, взыскание средств производится в принудительном порядке. Здесь нужно учесть, что если ответчик сошлётся на тяжёлое материальное положение, необходимая сумма будет выплачиваться частями, поэтому процесс возврата заметно затянется.
Посмотрите видео о задатке при покупке квартиры
Источник: https://pravoznayka.ru/vozvrat/vozvrat-zadatka-pri-otkaze-pokupatelya-ot-sdelki.html
Чем рискует продавец?
В процессе продажи наибольшие риски несет владелец квартиры. Но каждая ситуация индивидуальна и единых рекомендаций по защите интересов нет. Чтобы избежать проблем, важно проследить за составлением договора и указанием в нем ряда сведений (указаны выше). Кроме того, продавец должен быть уверен в наличии средств у покупателя на совершение сделки.
Стоит учесть следующие моменты:
- Способ и дату передачи денег при оформлении покупки квартиры в ипотеку или за наличные.
- Тонкости проведения взаимных расчетов (оговариваются в договоре).
- Вариант передачи денег (лучший вариант — с применением банковской ячейки).
Стоит внимательно подойти к изучению покупателя, ведь последний может уверить в готовности совершить сделку, но на самом деле он не намерен делать покупку по различным обстоятельствам. Внесение определенной суммы и составление предварительного соглашения позволяет избежать рисков и убедиться в серьезности второго участника.
Срок задатка за квартиру
Под сроком задатка за квартиру понимаются временные рамки между моментом внесения предоплаты и заключением основного договора купли-продажи и переходом права собственности от продавца к покупателю.
Фиксированных сроков действия задатка не предусмотрено. Они зависят от многих факторов. В частности:
- является ли сделка альтернативной;
- степени готовности квартиры к продаже (в частности, готова ли документация для сделки, узаконены ли права собственности должным образом, нет ли долгов по коммунальным услугам или зарегистрированных в квартире лиц);
- необходима ли проверка квартиры на юридическую чистоту;
- предполагается ли брать ипотечный кредит на покупку (это увеличит сроки заключения сделки на период оценки платежеспособности покупателя банком, проверки выбранного объекта недвижимости и пр.):
- периода получения денег покупателем.
С заключением основного договора торопиться не следует. Минимальный срок действия задатка составляет две недели (именно столько требуется на подготовку документов и улаживание формальностей). Но обычно сроки берутся с некоторым запасом и в договоре прописывается период от месяца.
В отношении альтернативных сделок срок составляет не менее 1,5-2 месяцев.
Как вернуть задаток при отказе кредитной организации в ипотеке?
Возможны ситуации, когда при оформлении ипотеки банк отказывает в выдаче средств. Здесь возникает вопрос, как вернуть переданные ранее деньги. Чтобы избежать трудностей, важно внимательно подойти к оформлению предварительного договора. В нем важно прописать сумму, которая выплачивается за покупку недвижимости, а также объем средств, которые выдает банковское учреждение в пределах ипотеки. Необходимо, чтобы в документе были описаны гарантии, а также последствия за невыполнения обязательств. Важно указать, что задаток возвращается покупателю в случае, если кредитная организация откажется от оформления соглашения.
Образец договора задатка при покупке квартиры
Обратите внимание, что договор о задатке при покупке квартиры необходимо заполняться поэтапно, то есть в начале текста договора вносится информация об участниках соглашения, затем информация о сумме задатка, следующим этапом идет указание в договоре информации о предмете соглашения, а также данных о полной рыночной стоимости недвижимого объекта договора (для оценки которой обычно проводятся переговоры сторон, либо приглашается эксперт, который имеет опыт оценки недвижимости).
Размер суммы задатка в договоре прописывается непосредственно та, которая передается продавцу квартиры. Помните, что указав достоверную сумму задатка вы защищаете права как покупателя квартиры, так и продавца. И не забывайте максимально полно указать в договоре задатка персональные данные сторон соглашения: ФИО, точные паспортные данные, дату рождения, адрес регистрации и проживания.
Когда все пункты договора заполнены и сверены после детального изучения участниками соглашения — необходимо подписать договор, скрепив его подписями обеих сторон. При желании заверив у нотариуса.
Как оформить возврат денег?
Хорошо заканчиваются ситуации, когда стороны выполняют обязательства. Но так происходит не всегда. Здесь можно выделить несколько ситуаций:
- Покупатель поменял решение и требует вернуть переданные ранее средства. Продавец вправе рассчитывать на компенсацию издержек (в полном объеме или частично в зависимости от условий соглашения).
- Владелец квартиры умолчал о проблемах с недвижимостью и затянул с продажей. В таком случае, покупатель вправе требовать возврата денег в удвоенном размере.
- Покупатель получил отказ от банка, а вторая сторона не хочет отдавать средства. Рассмотрение дела переносится в судебный орган, который в большинстве случаев находится на стороне покупателя.
Аванс или задаток: в чем разница
Понятия «аванс» и «задаток» нельзя отождествлять. При внешнем сходстве смысла, эти понятия имеют отличия.
Аванс
Хотя понятие аванса нигде не отражается в законодательстве, его роль при заключении различных сделок большая.
Аванс – это сумма денег, выдаваемая заранее продавцу (поставщику) в качестве доказательства серьезных намерений покупателя (заказчика) и для обеспечения исполнения обязательств продавцом (в связи с покрытием возможных расходов).
Стороны документально фиксируют передачу аванса. Такая форма обеспечения выполнения обязательств предстоящей сделки сопряжена с определенным риском и не является гарантией того, что сделка совершится. Продавец (в случае отказа от сделки) возвращает авансовую сумму покупателю и становится свободным от обязательств. Совсем неважно то, что он какое-то время пользовался этими средствами.
Задаток
Это условие сделки более существенное и чревато последствиями для недобросовестных партнеров. Уже потому, что понятие «задаток» имеет свое отражение в действующем законодательстве (ГК РФ, ч-1 от 30.11.1994 N 51-ФЗ, ст. 380 (в редакции от 28.03.2017). А ст. 381 этого закона уже четко разъясняет последствия невыполнения сторонами обязательств.
Задаток – это денежная сумма, заранее выплачиваемая покупателем продавцу, которая включается в общую стоимость и при окончательных расчетах будет учтена, как часть уже совершенной оплаты по договору.
Нарушение обязательств сторон ведет к финансовым потерям:
- при отказе от сделки покупатель теряет сумму задатка (она остается у продавца);
- нарушение обязательств продавцом обязывает его вернуть покупателю сумму, превышающую задаток в два раза.
Отличительные особенности отражены в таблице:
Договор (условия) | Аванс | Задаток |
Форма оплаты | Любая форма (ден. средства, имущество, ценные бумаги) | Только сумма денег |
Возврат при неисполнении сторонами своих обязательств | Авансовая сумма возвращается в полном объеме | Сумма залога возвращается в двойном размере |
Соглашение (форма) | Отсутствие жестких правил и требований | Правильное документальное оформление, нотариальное заверение |
Законодательное закрепление | Отсутствует | ГК РФ (ст., ст.380-381) |
Тонкости оформления соглашения при ипотеке в Сбербанке
Принцип покупки квартиры в Сбербанке по ипотеке имеет ряд отличий. В частности, после получения одобрения кредитная организация выделяет 120 дней на поиск подходящего жилья и решение юридических вопросов.
В этот период требуется подготовить бумаги и оформить договор. При этом Сбербанк не выдвигает жестких требований к дому, но выставляет их к жилплощади. Последняя должна быть узаконена. Кроме того, оформление предварительного соглашения купли-продажи обязательно. В нем должно быть описание размера задатка (аванса) и особенной их возврата. Кроме того, покупатель перечисляет авансовый платеж на счет банковского учреждения, что является дополнительной гарантией для продавца.
Задаток и аванс: разница
Сначала необходимо разобраться в понятиях задаток и аванс. Многие путают данные понятия, считая, что они являются идентичными.
На самом деле между ними есть существенная разница и заключается она в следующем:
- как правило, покупатель вносит задаток перед тем, как будет заключен договор купли-продажи. Для аванса характерна другая особенность – он уплачивается, когда договор уже подписан;
- на законодательном уровне аванс не предполагает строгих санкций. Покупатель может потребовать от продавца в любой момент вернуть его, при этом причины, которые послужили данному решению, не учитываются;
- также необходимо отметить, что аванс не является формой принудительного приобретения жилья.
Как оформляется договор аванса — образец
Чтобы правильно составить документ о передаче аванса при покупке недвижимости (в ипотеку или напрямую) желательно иметь перед глазами образец договора. В договоре указывается:
- Место и время оформления (в верхней части), то есть наименование населенного пункта и день заключения.
- Информация сторон — ФИО, адреса, сведения из паспорта и телефонные номера.
- Сведения о квартире — объект сделки, цена жилья и дата оформления базового договора.
- Величина залога или аванса (цифрами и текстом).
- Особенность передачи денег.
- Права и обязательства участников (при заполнении за основу берется ГК РФ, статья 381).
- Указание действительности договора со дня подписания.
- Форс-мажор и его действие на документ.
- Реквизиты покупателя и продавца, а также их подписи.
Порядок внесения задатка за квартиру
Задаток за квартиру как обеспечительная мера вносится следующим образом:
- В ходе первой встречи покупатель и продавец договариваются о существенных условиях сделки, в частности, о цене квартиры с учетом ее текущего состояния и скидок, которые готов сделать продавец.
- Обговаривается размер предоплаты (задатка) и сроки, в которые стороны должны подписать основной договор купли-продажи.
- Все эти условия включаются в предварительный договор купли-продажи недвижимости, который необходимо подписать обеим сторонам. Он составляется в произвольном порядке и содержит такие существенные условия, как ФИО и контакты сторон сделки, адрес квартиры, ее полная стоимость, срок и сумма задатка, условия его возврата или невозврата, дополнительные штрафные санкции.
- Сумма задатка передается продавцу наличными по расписке или закладывается в банковскую ячейку/аккредитив. При наличной форме расчетов обязательно получить от продавца расписку, подтверждающую получение им предоплаты. Допускается также прибегнуть к услугам нотариуса, чтобы тот выступил гарантом сделки.
- После внесения задатка продавец прекращает показывать квартиру другим покупателям и начинает подготовку к сделке, в частности, к сбору документов.
- После прохождения всех формальностей стороны подписывают основной договор купли-продажи и проходят процедуру переоформления прав собственности в пользу покупателя. Договор задатка автоматически прекращает свое действие.
- Покупатель вносит полную оплату за квартиру. При этом сумма предоплаты в виде задатка вычитается из суммы к оплате.
Порядок внесения задатка регулируется Гражданским кодексом. Так, в 381 ст. прописано, что если сделка не состоится по вине продавца, то он обязан вернуть покупателю двойной размер задатка. Если же в срыве сделки будет виноват покупатель, то продавец вправе оставить задаток у себя. Также договором между сторонами могут быть предусмотрены иные санкции за срыв сделки: пени и штрафы.
Законом предусмотрены и исключительные ситуации, при которых покупатель не теряет деньги, а вправе вернуть их у продавца:
- по договоренности сторон;
- при возникновении обстоятельств, которые сделали невозможным заключение договора;
- если был доказан факт мошенничества;
- при выявлении обстоятельств, указывающих на юридическую нечистоту сделки;
- если покупатель не получил необходимые сведения об объекте недвижимости, которые могли бы повлиять на покупку в момент подписания договоренности (например, о нахождении дома в аварийном фонде).