Накопил половину стоимости квартиры — стоит брать ипотеку?
70 просмотровВ этой статье:
- 1 Покупка долей в квартире в Москве
- 2 Можно ли взять в ипотеку большую сумму, чем стоимость квартиры?
- 3 Схема мошенничества с долями квартир
- 4 Ипотека безопасна, когда есть больше половины от стоимости жилья
- 5 Как отменить продажу квартиры
- 6 Оформление ипотеки на квартиру: тонкости процедуры
- 7 Ошибки при продаже квартиры
- 8 Можно ли брать ипотеку больше стоимости квартиры
- 9 Советы и рекомендации
- 10 За счёт чего может снижаться стоимость доли?
- 11 Вопросы и ответы
- 12 Когда выгодно купить квартиру
- 13 Несколько слов о цене
28.02.2017
А. Гордон
Адвокат по недвижимости
Гордон Андрей Эдуардович
После «революционных» изменений гражданского законодательства 2013 года, изменений закона о регистрации прав лета 2020 и вступивший в силу с января 2020 года новый закон «О регистрации недвижимости» №218-ФЗ мы ожидаем роста мошенничеств на рынке жилой и не жилой недвижимости России.
В результате изменений с 15 июля 2020 года прекращена выдача свидетельств о праве собственности, а действие ранее выданных свидетельств о праве собственности на недвижимость прекращено.
С 15 июля 2020 года собственность на недвижимость подтверждается только сведениями нового Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН), в который объединили существовавшие ранее реестр ЕГРП и Кадастр недвижимости.
Главное нововведение 2020 года – возможность регистрации прав на любой объект недвижимости на территории России в любом территориальном отделе регистрационной службы России. То есть собственность на квартиру в Москве можно регистрировать подавая документы во Владивостоке.
Аналогично можно регистрировать на квартиры и иную недвижимость обременения, запреты и т.д.
Не приходится сомневаться, что многие удобные изменения законодательства могут быть использованы не чистыми на руку гражданами. Причем, возможности добропорядочного собственника защищать свое нарушенное право с января 2020 года не упрощено а напротив потребует дополнительных расходов.
По рекомендации из одного крупного агентства недвижимости Москвы к нам обратился посетитель, который поведал историю одного мошенничества при продаже долей квартиры в конце 2020 года.
Покупка долей в квартире в Москве
За некоторыми исключениями сама процедура и законодательное регулирование — Покупка долей в квартире в Москве в 2020 году не изменились. Порядок покупки долевой собственности квартиры, доли или долей в квартире проходят в порядке, действовавшем в 2016 году.
Вместе с тем, в 2020 году покупка доли квартиры и целиком всех долей квартиры должна проходить с учетом нового закона «О государственной регистрации недвижимости» №218-ФЗ.
Основное правило: покупка доли квартиры третьим лицом (не собственником одной из долей) возможна только если долю не купят собственники других долей квартиры или они не откажутся от покупки – преимущественное право покупки доли (статья 250 Гражданского кодекса РФ).
Согласно этому правилу продавец доли обязан уведомить о ее продаже каждого участника долевой собственности на квартиру. При этом продавец должен так же сообщить обо всех условиях предполагаемой продажи.
Иногда право преимущественной покупки создает препятствия собственнику продать свою долю по рыночной цене. Пытаясь обойти право преимущественной покупки продажу доли постороннему лицу камуфлируют дарением маленьких долей, например дарят долю соответствующую 1 кв.м. или меньше и в дальнейшем новому «дольщику» продают оставшуюся долю квартиры.
В настоящее время эту схему применять не стоит. Судебная практика по спорам о таких дарениях достаточно однозначна – в зависимости от конкретных обстоятельств по тем или иным основаниям сделки признают недействительными: притворными, не законными и т.д.
Покупателю следует совершать сделку на реальных условиях и перед сделкой надлежит требовать от продавца предоставить соответствующие уведомления.
Забегая вперед нужно отметить: В этой части нотариальная форма сделки с долями, предположительно, должна обеспечить защиту интересов участников долевой собственности. При подготовке сделки нотариус должен обеспечить соблюдение права преимущественной покупки доли.
Но вот касательно мелких долей – в законе не содержится ограничений для собственника о продаже или дарении доли в зависимости от ее размера. Нотариус не может запретить собственнику совершить сделку на его условиях.
Второе правило – уже несколько лет все сделки по отчуждению долей квартир совершаются только в нотариальной форме, в противном случае эти сделки – ничтожны.
Однако, установив обязательную нотариальную форму законодатель «забыл» установить для покупателей льготу – 100% защиту от споров по такой сделке.
Это означает, что нотариальная сделка НЕ является более надежной по сравнению с простой письменной формой! Скорее наоборот, часто нотариальная сделка оказывается более рискованной для обеих сторон купли-продажи недвижимости.
Покупатели и продавцы считают, что нотариус обязан обеспечить законность сделки, которую он удостоверяет, и самоустраняются от контроля за юридическим содержанием нотариального договора. При этом участники нотариальных сделок не задумываются, что понятие «законность» — весьма растяжимое. И в случае спора сам факт совершения нотариальной сделки не дает участникам сделки никаких преимуществ, гарантий или повышенной защиты.
Между тем содержание любого договора — это его условия, то есть условия на которых происходит купля продажа квартиры (или другой недвижимости). И договор должен не просто содержать сведения о квартире и ее цене, но и о порядке расчетов и передаче квартиры и много чего еще. Именно по поводу нарушения условий договора зникают споры.
Покупателю важно знать: Покупателю нужно контролировать все действия нотариуса начиная от состава истребуемых нотариусом документов и их проверки, и заканчивая условиями составленного нотариусом договора. К сожалению закон не раскрывает, какие конкретные обстоятельства, действия или документы обеспечивают законность удостоверенной нотариусом сделки и должны быть приняты во внимание перед совершением сделки.
Так же, для обеспечения законности, закон не возлагает на нотариуса конкретные обязанности проводить конкретные действия и манипуляции по юридической проверке долей, квартир, предыдущих сделок с долями и квартирами, а так же оценке полученных при подготовке сделки документов и ной информации.
В таких условиях решение нотариуса об отсутствии препятствий к совершению сделки и ее удостоверение – это субъективное мнение нотариуса в каждой конкретной ситуации. В силу закона это мнение нотариуса не является бесспорным, а потому нотариальные сделки регулярно оспаривают в суде на равне с другими.
Для Покупателей доли или всех долей квартиры действует простое правило:
1)участвуйте в подготовке сделки совместно с нотариусом,
2)самостоятельно проверяйте всю историю квартиры,
3) проверьте все условия договора, который составил нотариус.
Покупатель должен знать и понимать:
Сделка с недвижимостью – многоэтапный процесс. В случае простой сделки: купли продажи, дарения, или нескольких взаимосвязанных сделок, например альтернативные или цепочки сделок, нотариус проводит только часть работы по сделке с недвижимостью – ее удостоверение.
При этом в цепочке сделок остальные сделки могут быть не нотариальные, и обеспечить взаимосвязанное выполнение всех сделок – забота сторон сделок, а не нотариуса. Нотариус о других сделках не обязан знать, если это прямо не касается удостоверяемой сделки, например, при продаже доли несовершеннолетнего.
Кроме того, согласно закону нотариус не располагает полномочиями по проведению других этапов сделок с недвижимостью: 1) организации проведения расчетов по сделкам с недвижимостью и 2) по организации передачи недвижимости по сделке.
Напротив, для сторон сделки (покупатель и продавец, даритель и одаряемый), а тем более когда проводятся альтернативные сделки или цепочки сделок, значение имеют каждый этап сделки в отдельности и все вместе и для всех участников.
В любом случае: За обнаруженные после нотариальной сделки с недвижимостью проблемы и полную ответственность несут ее стороны, а не нотариус.
Планируя покупку недвижимости, прежде всего дорогостоящей, цель покупателя — покупка недвижимости, а не ее отдельный этап – подписание договора и его удостоверение нотариусом. Участие нотариуса на отдельном этапе сделки не является гарантией законности покупки недвижимости в целом, и даже правильного совершения данного этапа покупки.
Можно ли взять в ипотеку большую сумму, чем стоимость квартиры?
Полезные советы при оформлении ипотеки Выбор программ. Выбирая банк и программу, следует обратить внимание на такие нюансы:
- процентная ставка;
- размер первоначального взноса;
- параметры, снижающие процентные ставки;
- условия досрочного погашения;
- штрафные санкции при просрочке;
- максимальный размер кредита;
- сроки;
- отзывы реальных людей, которые воспользовались услугами банка.
Выбор валюты. В последнее время курс доллара постоянно растёт, поэтому если зарплату вы получаете в рублях, и ипотеку стоит брать в рублях. В противном случае для погашения кредита надо будет покупать валюту, которая дорожает с каждым месяцем. В результате, взносы будут расти. Не переоценивайте свои возможности.
Схема мошенничества с долями квартир
Схема мошенничества с долями квартир много. Один из свежих известных нам случаев произошел перед новым 2020 годом. И полагаем будет применяться в будущем.
Обстоятельства сделки: Москвичу по наследству перешла квартира в одном из престижных районов Москвы с видом на Новодевичий монастырь.
С целью обмена на загородный дом москвич занялся продажей квартиры. Покупатель нашелся достаточно быстро. Документы на квартиру были собраны еще с момента оформления наследства, осталось только провести оформление сделки купли продажи и гос регистрацию.
Покупатель попросил оформить продажу квартиры на нескольких собственников, поскольку он с родителями жены меняют район (съезд), и они просят оформить доли квартиры на них.
Покупатель и его родственники оказались милыми интеллигентными и обеспеченными с виду людьми. Сам покупатель – грамотный юрист, взялся оформить сделку. У продавца был опыт оформления собственности на наследство, и продажи дачи, по этому привлекать юриста или адвоката по недаижимости не стали.
Выбрали банк, заказали ячейки. В назначенный день подписали 4 сделки с четырьмя долями квартиры.
По прошествии установленного срока продавец в МФЦ получил только один договор купли продажи на одну долю квартиры. Выяснилось, что документы на остальные три доли на регистрацию не сдавали. Найти этих покупателей не удалось. По месту регистрации они не проживали.
Согласно договору на аренду банковских ячеек за истечением срока доступа к ячейкам продавца, доступ получили покупатели и забрали из ячеек деньги.
Фишка в том, что продавец решил съэкономить и продажа квартиры проводилась по заниженной цене, поскольку была в собственности продавца менее 3-х лет, да и получена по наследству.
Все…
Занавес!
Очень важно, что в этой ситуации у продавца не оказалось на руках подлинников договоров купли-продажи долей этим «родственникам». Их предусмотрительно забрал покупатель ¼ доли.
Что произошло:
Фактически продавец продал мошенникам трехкомнатную квартиру за бросовую цену. Дело в том, что покупатель как-то уговорил продавца не просто продать квартиру четверым собственникам, а заключить отдельный договор купли-продажи на каждую долю с каждым из покупателей! Учитывая, что цена квартиры была значительно занижена, в соответствие с договорами продавец может требовать от покупателей уплаты цены, указанной в договоре, а не ту рыночную цену, за которую он реально продавал квартиру.
Что будет дальше, сказать не сложно:
- У квартиры появился новый сособственник ¼ доли. Законность этой сделки, самой по себе, опровергнуть сложно, закон полностью соблюден.
- Собственник уже сообщил о намерении вселиться в квартиру и там жить. Если продавец будет возражать, будет получено решения суда о вселении.
Далее возможны варианты.
- Затратный для мошенников и потому редко применяемый. В этом случае оставшиеся доли могут быть оформлены на покупателей на основании заключенных договоров. Договоры у них оформлены в точном соответствие с законом. А срок подачи документов на регистрацию перехода права собственности в законе не ограничен. Обращаться в суд продавцу бесполезно, договоры оспорить ему не удастся. Продавцу останется довольствоваться только заниженной суммой указанной в договорах.
- Мошенники вселятся в квартиру и возьмут продавца измором, в результате чего продавец продаст им оставшиеся доли за бесценок.
Перспектива обвинения в мошенничестве – ничтожна. В отсутствие договором на доли доказать их наличие невозможно, как и сам факт их подписания.
Касательно стоимости доли в одном договоре — Покупатель не откажется выплатить эту небольшую сумму.
А вот отменить продажу одной доли или квартиры в целом, продавцу по видимому не удастся.
Ипотека безопасна, когда есть больше половины от стоимости жилья
Сегодня ипотека дает практически единственную возможность обзавестись собственным жильем. Конечно, удовольствие это пока дорогое, поэтому по сравнению с другими странами мы им проигрываем и по количеству полученных кредитов, и по объемам полученных денежных средств. Но постепенно условия для заемщиков смягчаются, число желающих воспользоваться ипотекой растет, но отношение в обществе к ней настороженное.
Условия получения кредита, ежемесячные платежи, проценты за пользование кредитом – вот круг вопросов, которыми интересуются потенциальные заемщики. «Журнал о недвижимости MetrInfo.Ru», проводя свои социологические исследования, уже не первый раз обращается к теме ипотечного кредитования. Мы уже спрашивали жителей столицы о том, готовы ли они взять ипотеку? И узнали, что для большинства – это пока нереальная задача. Поэтому сделали вывод, что ипотека отнюдь не популярна у москвичей. («Народное мнение: москвичи считают ипотеку кабалой».)
В другом исследовании мы озадачивали горожан вопросом: «Верите ли вы в то, что ставки по ипотеке могут снизиться до 5-6% годовых?» Именно такие цифры называли президент Дмитрий Медведев и премьер-министр Владимир Путин, когда заявляли о том, что надо добиваться снижения ставок. И, увы, в общей массе получили отрицательный ответ – люди не верят, что такие ставки у нас реальны. («Народное мнение: москвичи не верят в ипотеку под 5-6% годовых».)
Теперь мы решили спросить у москвичей: какую сумму, на их взгляд, нужно накопить, чтобы было не страшно брать жилье в ипотеку. То есть какова, на их взгляд, должна быть сумма первоначального взноса.
Разговор мы начали с вопроса: «Многие считают, что брать ипотечный кредит очень рискованно, экономическая ситуация в России нестабильна. Согласны ли вы с этим мнением?»
- Да, согласен, — заявили 80,6% опрошенных нами горожан;
- нет, — парировали 5,8%;
- затрудняюсь ответить, – 13,6%.
Дальше мы постарались узнать, почему участники опроса придерживаются того или иного мнения. И сначала мы побеседовали с теми москвичами, которые заверили нас в том, что брать ипотечный кредит рискованно (80,6%).
Наибольшее число респондентов из этой группы заявило, что «кредит очень дорого стоит и переплаты огромные», в основном за счет того, что у нас «ставка 13% — это много, в Европе 3-4%».
Еще одно популярное высказывание — в России нет стабильности, поэтому нет уверенности в завтрашнем дне. Люди говорят так: «экономика нестабильная, зарплата невысокая», «может наступить очередной кризис, и условия у нас нестабильные, а деньги по ипотеке выплачивать надо», «не знаешь, что будет завтра, а процент за ипотеку никто не о.
Есть опасения, что не сможешь отдать кредит, — уточнили респонденты, которых объединила эта мысль. Вот отдельные их высказывания: «люди все теряют, если не могут расплатиться», «много отрицательного опыта, люди теряют и жилье, и деньги», «вдруг здоровье подведет, и вся семья окажется под угрозой».
Кругом обман — высказывалась и такая радикальная точка зрения: «нельзя доверять этой системе, все воруют»; «нет гарантии, что застройщик не поменяется и квартира останется за тобой»; «слишком много жуликов».
Суть еще одного популярного высказывания в том, что ипотека — это кабала: «хомут на шею»; «один раз взял и всю жизнь должен».
Москвичи напомнили также о низких доходах, которые не соответствуют выплатам по ипотеке: «нет надежной и хорошей работы, поэтому и платить нечем».
А теперь – комментарии людей, которые не считают ипотеку опасной (5,8%). Они говорят, что судить о доступности ипотеки необходимо, рассматривая каждый конкретный случай: «все зависит от человека и его ситуации», «многие берут, и все нормально», «кому как, все зависит от работы».
Затруднившиеся с ответом (13,6%) никаких объяснений не приводили, ограничившись фразами: «я так считаю», «да как-то так».
Мы продолжили беседу и задали людям третий, последний вопрос: «Как вы считаете, какую сумму нужно накопить, чтобы было не страшно брать жилье в ипотеку?»
Участникам исследования было предложено назвать или определенную сумму денег, или процент от стоимости жилья, а также просто порассуждать на заданную тему.
Участники исследования, которые обратились к относительным показателям, в основном считают, что накопить нужно не менее 50% от стоимости жилья.
У респондентов, которые назвали конкретные денежные суммы, фигурировали цифры от 1 до 5 млн руб. Наиболее популярная сумма – 3-4 млн рублей.
Москвичи, которые не называли ни цифр, ни процентов, убеждены в том, что «чем больше денег — тем лучше», некоторые рекомендовали накопить всю сумму.
Вывод из нашего исследования. В основном москвичи считают, что брать ипотечный кредит рискованно, но готовы более или менее примириться с ним, если на руках будет половина стоимости жилья. Такое утверждение наводит на мысли, что людям предпочтительнее накопительная схема приобретения жилья, когда кредит берется в том случае, если заемщик располагает половиной стоимости квартиры. Такая схема популярна в Европе, причем там государство предлагает людям механизмы накопления этих сумм. У нас она распространения не получила, хотя дискуссии в обществе на эту тему шли. Может быть, стоит к ним вернуться?
Как отменить продажу квартиры
Как отменить продажу квартиры, в данной ситуации, большой вопрос. Скорее всего, это будет сделать не просто сложно, а очень сложно, если вообще возможно. Согласно закону о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (действовавшего на момент совершения сделки) зарегистрированное право собственности на недвижимость можно оспорить только в судебном порядке.
Покупатель не учел, что с 2013 года сделки с недвижимостью не требуют государственной регистрации и вступают в силу сразу после подписания договора.
Продавец считал, что он в безопасности, пока не зарегистрированы договоры. То есть, что пока договоры не зарегистрированы, их не существует и он ничего не обязан.
С юридической точки зрения договоры изготовлены безупречно.
Если покупатели не откажутся платить цену договора, оснований для каких-то претензий у продавца просто нет. Договоры заключены и исполнены. Собственность будет переоформлена на новых собственников.
Претензии будут скорее к продавцу, поскольку с его слов он препятствует вселению в квартиру первого покупателя, и отказывается подавать заявления на переоформление оставшихся ¾ долей квартиры на оставшихся трех покупателей.
По Гражданскому кодексу РФ отменить продажу квартиры, в данном случае, это значит признать недействительными каждый из четырех договоров купли-продажи доли квартиры.
Случаи и основания для признания сделок недействительными изложены в статьях 168 – 179 Гражданского кодекса РФ. В сложившейся ситуации с учетом полученных от продавца сведений мы не выявили наличие признаков, позволивших бы продавцу рассчитывать на положительное решение суда.
Оформление ипотеки на квартиру: тонкости процедуры
Срок кредитования во многих организациях достигает 30-ти лет. Требования к квартире под залог:
- должна быть проведена оценка стоимости;
- в наличии должны быть все документы: от свидетельства на право собственности до бумаг из кадастровой палаты;
- не должно быть никаких деревянных перегородок, незаконных перепланировок;
- возраст постройки – не больше 50 лет;
- квартира не относится к ветхому или аварийному жилью, не является историческим или архитектурным памятником;
- нет долгов по коммунальным платежам;
- в квартире есть водопровод, газопровод и электроснабжение;
- количество этажей – не меньше 5-ти;
- отсутствие прописанных несовершеннолетних граждан (исключение – наличие разрешения из органов опеки).
Если квартира для залога не соответствует требованиям, банк вправе отказать от выдачи ипотеки.
Ошибки при продаже квартиры
Продавец допустил типичные ошибки при продаже квартиры:
- Самостоятельная продажа квартиры без участия специалиста юриста или риелтора.
В данном случае продавец совершал сделку самостоятельно, не имея соответствующих знаний и опыта.
При желании сэкономить, возможно найти покупателя или продавца самому, но подготовку сделки и ее проведение необходимо доверить специалисту.
Проверку юридической чистоты квартиры при покупке может сделать только юрист по недвижимости.
- Экзотические требования покупателя, или условия совершения сделки.
В данном случае продавца должно было насторожить требование заключения четырех отдельных договоров, с каждым из покупателей долей.
При совершении аналогичных сделок заключается один общий договор, и он оформляется для каждого из покупателей.
Соответственно в случае возникновения вопросов при регистрации права собственности «зависнет» регистрация права у всех покупателей, а не как в данном случае. И подача документов на регистрацию по одному договору осуществляется только одновременно при наличии всех участников сделки.
- Подлинники заключенного договора продавец всегда держит при себе до сдачи их на регистрацию. Возможно их передавать третьему лицу – своему юристу по сделке с недвижимостью, риелтору.
- Расчеты, в данном случае, должны были быть взаимоувязаны, поскольку продается не доли сами по себе, а квартира как целое.
Если у Вас имеются какие-либо вопросы об изменениях в законодательство о собственности на недвижимость в 2020 году, рассмотренных выше, пожалуйста, обращайтесь к нам.
Читайте новые публикации:
Три типичные ошибки в нотариальных договорах купли продажи недвижимости
Риски при покупке квартиры на вторичном рынке
Можно ли брать ипотеку больше стоимости квартиры
Нет, нельзя. Официально. Понимаете ли, ипотечные продукты сегодня с 0% стартового взноса — большая редкость, в основном требуют 15-20% входа, а чтобы дали еще больше, чем стоимость желаемого имущества, это как говорилось в той рекламе, фантастика, сынок. Обычная практика — это 80 проуентов от стоимости жилья по данным оценочной компании.
И вот тут ушлые заемщики решают выкроить на ремонт — попросить (часто платно) оценочную компанию завысить стоимость жилья в оценочном отчете. Но в банках сидят не дураки. Помимо самой начинки, особенно вторичное жилье, банк тоже мониторит рынок в округе, площади, саму обстановку, и какой бы шикарный ремонт, например, в двушке в Гольяново или Выхино не был, объяснить, что эта квартира стоит столько же, сколько например, в Черемушках — не получится. Есть рынок.
Советы и рекомендации
Самостоятельная оценка доли требует учета многих параметров. Особенно того, что касается снижающего коэффициента (скидки). Юристы нашего портала подготовили ряд советов.
Продавцам
- Старайтесь договориться о продаже квартиры целиком – цена будет существенно выше. Ее можно разделить между совладельцами соразмерно долям – никто не останется в обиде.
- Выделяйте долю в натуре и требуйте выкуп по ее рыночной стоимости. Неважно, когда человек стал владельцем дроби – он вправе затребовать компенсацию от других содольщиков (п. 3 ст. 252 ГК РФ). Оценка жилья происходит по аналогии с описанной выше формулой.
- Заключите соглашение о порядке пользования общим имуществом – упрощение поиска покупателя на долю. Если соглашения не будет, это отпугнет потенциальных клиентов.
- Определите долю в виде комнаты – это выгоднее с точки зрения продажи. Зная о том, что ему полагается изолированное помещение, покупатель легко пойдет на контакт. Обычную «идеальную» дробь продать сложнее.
- Освободите жилье от зарегистрированных лиц – наличие прописки осложняет переговоры с покупателем. Прежде чем искать клиентов, снимите с учёта всех прописанных в квартире лиц. Разумеется, в рамках своей доли (комнаты).
Покупателям
- Остерегайтесь покупки большой доли, если от нее отказались текущие совладельцы – вероятно, сделка не имеет выгоды.
- Покупка доли в квартире – это отличный повод поторговаться с продавцом. Выбивайте хорошую скидку (дисконт), приводите веские доводы, оперируйте формулами и фактами.
- Незначительную долю можно выкупить за сущие копейки – несколько тысяч рублей. Подойдет тем, кто хочет иметь регистрацию по месту нахождения.
- Наличие трёх и более совладельцев снижает цену за выкупаемую часть жилья.
- Изучайте несколько предложений о продаже долей – не стоит хвататься за первый попавшийся вариант. Рынок жилья имеет свойство меняться, и на нем появляются привлекательные варианты.
- Убедитесь в наличии свободного доступа в квартиру – если совладельцы чинят препятствия, не дают ключи, меняют замки и настроены крайне враждебно, лучше не совершать покупку.
За счёт чего может снижаться стоимость доли?
Как есть факторы, повышающие, так и, наоборот, те, что снижают цену жилья. К ним относится:
- Большое количество владельцев квартиры.
- Невозможность выделить отдельную комнату в качестве доли.
- Нежелание совладельцев принимать нового хозяина доли.
- Старый дом, с отсутствием ремонта и плохим техническим состоянием коммуникаций.
- Район, лишённый необходимой инфраструктуры.
- Дорогая стоимость жилья.
- Неравные доли.
- Наличие несовершеннолетних владельцев
В целом отрицательные факторы – это оборотная сторона положительных, повышающих цену.
Вопросы и ответы
Какой процент по вкладам наиболее распространен? Какой вид выбрать, чтобы было выгодно?
Вкладов бывает несколько видов. Поэтому вам нужно обратиться в банк и попросить, чтобы вам объяснили все используемые схемы. По некоторым из них вы можете получать только проценты по вкладу, а всю сумму забрать в конце договорного срока. По другим условиям – проценты начисляются только на ту сумму, которую вы внесли в самом начале, и сколько бы вы не вкладывали на депозит сверх начальной суммы – проценты начисляются только на начальную.
Выбирайте такие условия, по которым сможете максимально преумножить свои деньги и забрать их или к назначенному времени или в любые сроки без потери процентов.
0
Если у нас ипотека под 6% годовых. Нужно ли этим воспользоваться или собрать и купить дом без долгов?
Чтобы не быть голословными, рекомендуем заглянуть в банк и попросить распечатку платежной ведомости по ипотеке, а также распечатку по условиям вклада. Только сравнение поможет вам определить выгоду именно исходя из вашего финансового состояния. Но помните, что начиная с 2020 года, условия по ипотеке будут все более удобными, а проценты по вкладам все больше простом помогут сохранить деньги от влияния инфляции – не больше.
0
Можно сделать вклад и брать ипотеку в одном и том же банке?
Не только можно – это еще и выгодно. Больше вероятность одобрения банком займа. Только будьте осторожны с выбором банка – проверьте лицензию, сколько лет на рынке и кто его партнеры.
0
Я хочу взять ипотеку за свои деньги. У меня уже есть почти половина суммы. Как выгоднее быстро сделать оставшуюся сумму – положить в банк под проценты или пустить в бизнес?
Определите, чем рискуют ваши деньги, если вы вложите их в дело? Если риски минимальные, оборот средств быстрый, то вкладывайте в бизнес. Это выгодно тем, что вы можете получить в два раза больше за более короткий срок, чем на депозите. Но, конечно риски есть. Можете поступить по-другому – часть денег вложить в бизнес, если сомневаетесь в успехе, а другую на депозит.
Но для особо предприимчивых есть третий способ: взять ипотеку с внесением 15% годовых, а сбережения пустить в бизнес, годовой доход с которого перекроет расходы на ипотеку, принесет дополнительные деньги и поможет развить компанию. Иногда – это самый выгодный выход из положения.
0
0
Когда выгодно купить квартиру
Есть несколько причин, по которым люди даже не считают, выгодно или нет брать ипотеку. Это жизненные ситуации, когда квартира или увеличение площади жилья просто необходимы. Тогда остается выбирать самые выгодные предложения банков, смотреть, под какие программы подходите вы или статус вашей семьи.
А для тех, кто хочет посчитать и разумно вложить свои сбережения, не переплачивать, предоставляем возможность повысить свою финансовую грамотность и понять, по какому принципу проводятся расчеты и сравнение расходов по ипотеке по срокам кредитования и накопления.
Данные таблицы помогут вам выбрать, что подходит больше в вашей ситуации, какой способ с чем сравнивать и зачем считать.
Способы выгодного приобретения квартиры | ||
Ипотека | Обычный кредит | Пассивный доход от накоплений |
Под низкие проценты – до 12% годовых | Кредит на любые нужды с залогом недвижимости | Копилка средств на банковском вкладе. Для тех, кто хочет самостоятельно приобрести квартиру, есть возможность открыть вклад под 10% годовых (есть предложения с более высокой доходностью, но и риски увеличиваются). Совет: не храните в одном банке и его филиалах сумму более 1400000 руб. с процентами. В случае банкротства банк возмещает вкладчикам только такую сумму. |
Чем короче срок, тем меньше переплата по ипотеке | ||
Если есть возможность выбирайте между аннуитетным и дифференцированным платежами | Кредитная карта с льготным беспроцентным периодом до 100 дней | |
Приобретение полного пакета страховок во многих банках позволяет уменьшить процентную ставку до 1,5% | Если потребительский кредит равен ипотечному, то можете взять самый выгодный из двух. Для этого попросите менеджера распечатать графики платежей по обоим видам займа на один и тот же срок | Инвестиции в бизнес. Можете увеличить сумму денег, которые лежат без дела, если уверены, что в бизнесе они принесут значительный доход без особых рисков за короткий срок – год. |
Участие в государственных программах кредитования | Потребительский кредит иногда выгоден тем, что:
Если экономия для вас существенна, то можно рассматривать и этот вариант | Инвестиции в финансовые инструменты . Ускорить возможность купить квартиру за свои деньги можно, если вложить в высокорисковые финансовые активы – акции, финансовый рынок. Но использовать этот способ можно только если: имеете определенные знания в этой области; осознаете риски; не вкладываете больше 1/3 от имеющейся суммы; вам обещают доходность не выше 20% годовых. В ином случае, стоит уточнить, за счет чего обещана высокая прибыль. |
Ипотека с возможностью досрочного погашения без комиссий и переплат | Приобретение государственных облигаций. В этом вопросе вы должны понимать, что забрать деньги досрочно – значит остаться не только без процентов, но и потерять в начальной цене. То есть вы даже не вернете вложенную сумму |
С помощью таблицы определите самый приемлемый вариант. Следующим шагом вооружитесь ручкой, калькулятором и листом бумаги. Проведите нехитрые расчеты самого выгодного варианта: брать ипотеку с внесением половины стоимости квартиры или поднакопить денег еще несколько лет, чтобы купить жилье без долгов.
Несколько слов о цене
Специалисты отмечают, что доля в квартире, где определен порядок ее пользования будет стоить намного больше, чем там, где порядок не определен. Как определяется цена? Вначале специалист изучает подобные объекты недвижимости с фиксированным порядком пользования и назначает цену на данный объект. Каждый специалист называет свою цену.
В Петербурге она варьируются от 700 тыс.рублей до 3-5 миллионов рублей.
Помните, что цена на квартиру зависит от местоположения объекта, его общего состояния, наличия инфраструктуры. Размер недвижимости или доли ничего не определяет.
К примеру, если человек владеет одной комнатой, расположенной в коммунальной квартире в плохом районе, то она будет стоить намного меньше, чем доля в восьми комнатной квартире, расположенной в отличном районе с видом на Неву или иное архитектурное сооружение.
Также цена на долю определяется другим путем.
Для расчета берется математическая или номинальная стоимость недвижимости. Она рассчитывается так: человек продает всю квартиру, и из ее стоимости высчитывает свою долю.
К примеру, квартира продается за 2 миллиона рублей и если собственник имеет ½ доли, то он получает 1 миллион рублей. Но, эта стоимость получается при продаже квартиры. Если же покупатель приобретает лишь долю, то общая стоимость квартиры его не интересует.
Помните, что номинальная стоимость недвижимости является ориентиром. Иногда цена за долю полностью соответствует ей и даже становится больше ее. Общая сумма зависит от покупателя.
Например, гражданин продает долю в 2-х комнатной квартире за 1 миллион 100 тыс.рублей. При продаже данной квартиры через агентство собственники смогут получить 1 миллион 900 тыс.рублей. Но, один собственник решил продать свою долю второму собственнику за миллион 300 тыс.рублей, и второй собственник стал единственным собственником данной недвижимости.
Специалисты отмечают, что если собственник будет продавать свою долю в имуществе постороннему лицу, то стоимость будет на 20-40% ниже номинальной стоимости имущества, т.е. той цены, которую можно было получить за всю квартиру. Вторые собственники чаще всего выкупают долю другого собственника за сумму выше назначенной или равной номинальной стоимости. Так они становятся единственными собственниками всей недвижимости.