Порядок покупки квартиры, находящейся в залоге у банка, в ипотеку
32 просмотровВ этой статье:
- 1 Что такое залоговая квартира?
- 2 Снимается ли обременение?
- 3 Где искать и как купить?
- 4 Дело о ДДУ, или Как не нарваться на квартиру в залоге?
- 5 Почему квартира продается?
- 6 Что такое кредит под залог недвижимости?
- 7 Выход из ситуации
- 8 Кто зарегистрирован в квартире?
- 9 Позиция кредитора
- 10 Согласен ли продавец ждать?
Рынок недвижимости чутко реагирует на все изменения в существующей конъюнктуре. Заметной тенденцией последних лет стала покупка залоговых квартир. Сделка по жилплощади с обременением стала распространенной в связи с широким развитием ипотечного кредитования, когда нередки случаи продажи залоговой недвижимости.
Приобретая недвижимость подобного вида, покупателю необходимо обратить внимание на особые условия сделки. Заинтересованному лицу рекомендуется предварительно ознакомиться с существующими рисками, плюсами и минусами приобретения залогового имущества.
Что такое залоговая квартира?
Объект недвижимости, находящийся в залоге у кредитной организации, называется залоговой квартирой. Это может быть ипотечное кредитование, когда квартира у банка находится в залоге до полного расчета по кредиту. Участие в иной программе кредитования, при которой свои обязательства заемщик подкрепляет залоговым имуществом в виде недвижимости, тоже налагает на квартиру обременение.
Если заемщик не исполняет свои обязательства, то лишается квартиры, которая переходит в собственность банка. Кредитная организация реализует имущество на торгах и погашает свои затраты. Производится процедура по установленным правовым нормативам. Согласно ст.334 ГК РФ и ст.ст.37,50 ФЗ-№102 «Об ипотеке», возврат задолженности становится обязательным, если платежи не поступали в период 6-9 месяцев, в зависимости от регламента ипотечного договора.
Важно! Решение о принудительном взыскании по ипотечным обязательствам осуществляется исключительно в судебном порядке.
Банк имеет возможность доказать свою точку зрения и вернуть вложенные средства вместе со всеми процентами, пени и неустойками. Если заемщик осознает, что не сможет продолжить погашение платежей по ипотеке, то он может добровольно, без судебного процесса, передать недвижимость для реализации и окончательного расчета.
Типичной является ситуация, когда молодая семья берет в ипотеку однокомнатную квартиру на длительный срок. Рождается ребенок, квартиру заемщики решают продать и приобрести большую по площади. Без разрешения руководства банка сделать это не получится, поэтому по обоюдному согласию договор прекращается, и квартира выставляется на продажу непосредственно собственником или банком.
Приобрести квартиру с обременением можно по различным схемам, но обязательным условием является участие в сделке держателя залога, то есть кредитующего банка. Участие третьей стороны делает процедуру несколько более громоздкой, чем стандартная покупка объекта недвижимости. Но если учесть материальную выгоду, выражающуюся в более низкой цене лота, то риски можно считать оправданными.
Возможность приобрести залоговую жилплощадь со скидкой привлекает многих покупателей. Кроме того, участие банка в сделке повышает надежность и снижает риски купли-продажи.
Снимается ли обременение?
Безусловно, в случае полной выплаты ипотечного кредита, включая все установленные проценты, получатель ипотеки перестаёт быть должником. Достаточно взять справку о полном погашении кредита в банке и направить её в Регистрационную палату.
Приложить следует заявление о снятии обременения с объекта недвижимости. Срок рассмотрения заявления варьируется от пяти до десяти рабочих дней. Безусловно, представители Регистрационной палаты свяжутся с банковскими работниками и проверят всё несколько раз.
После этого, обременение с недвижимости будет снято, и право собственности станет абсолютным.
В видео рассказывается о том, могут ли экспроприировать недвижимость, если она уже является залогом в банке:
Tweet
Где искать и как купить?
Подобрать устраивающий покупателя вариант не так сложно, ведь около 10% предложений на рынке недвижимости составляют залоговые квартиры.
К основным путям получения информации относятся:
- банковские программы, опубликованные на официальных сайтах;
- риелторские компании, неоднократно участвовавшие в проведении подобных сделок;
- на публичных аукционах и интернет площадках, специализирующихся на подобных торгах.
Следует учесть, что приобретение квартиры возможно при добровольном согласии заемщика или посредством судебного определения. Среди всех допустимых способов получения информации о залоговом имуществе рекомендуется пользоваться банковскими сведениями, находящимися в свободном доступе.
Выгодна ли покупка залоговой квартиры для всех участников сделки? Несомненно, подобное финансовое предприятие представляет всесторонний интерес:
- банк возвращает вложенные средства, зачастую с немалыми процентами и избавляется от сомнительного актива;
- продавец освобождается от задолженностей и невыполнимых обязательств, значительных долгов;
- покупатель становится собственником выбранной жилплощади, при этом нередко на привлекательных условиях заключает ипотечный договор.
Банк является юридическим лицом, которое контролируют многие исполнительные структуры. Поэтому участники сделки могут рассчитывать на законность и обоснованность действий при купле/продаже залогового имущества.
Дело о ДДУ, или Как не нарваться на квартиру в залоге?
Коллегия по экономическим спорам ВС РФ (КЭС) 17 августа рассмотрит дело «Комерчни банка» о ДДУ, ипотеке и правах банка по кредитам застройщику (дело № 306-ЭС17-4994). На первый взгляд, спор сосредоточен вокруг регистрационных записей, однако выводы суда могут существенно повлиять на права граждан-дольщиков, покупающих квартиры по ДДУ. В группу риска могут попасть дольщики, приобретающие квартиры в уже построенных домах либо на завершающем этапе строительства, т.е. участники сделок, казавшихся наименее рискованными.
Дольщики, получающие построенные квартиры, по 214-ФЗ получают их свободными от залога, даже если застройщик имеет долги по банковским кредитам, обеспеченным залогом объекта долевого строительства (ч. 8 ст. 13 Закона № 214-ФЗ). Этим правилом воспользовались юрлица, выкупившие у застройщика по ДДУ большое число квартир. Банк, выступавший кредитором застройщика под залог объекта, потребовал сохранения залогового обременения. Нижестоящие суды банку отказали, но теперь жалоба банка передана в КЭС. Особенность дела в том, что во время обращения банка в ВС окружной арбитражный суд удовлетворил другой иск банка о недействительности ДДУ (дело № А65-14703/2015). Мотивы этого решения представляют сейчас наибольший интерес.
Застройщик, ООО «Мегаполис», продал основную часть построенных квартир в многоквартирном доме ООО «Щербаковский парк» (покупателю) по двум ДДУ. Один ДДУ был заключен за десять дней, другой – за пять дней до выдачи застройщику разрешения на ввод дома в эксплуатацию. Госрегистрация обоих ДДУ произошла после даты выдачи разрешения, причем второго (более позднего) ДДУ – даже позже передачи квартир во владение покупателя и регистрации его права собственности. Покупатель руководствовался тем, что в момент заключения ДДУ и получения квартир никаких залоговых обременений в отношении квартир зарегистрировано не было (залоговое обременение в пользу «Комерчни банка» было зарегистрировано только в отношении земельного участка под строительство). «Комерчни банк» оспорил ДДУ, арбитражные суды первой и апелляционной инстанций в иске отказали, но 28 марта 2017 года Арбитражный суд Поволжского округа признал оба ДДУ недействительными.
Основные мотивы суда:
- Для заключения ДДУ застройщик, уже получивший банковский кредит под залог объекта долевого строительства, должен иметь согласие банка.
- Наличие поручительства по обязательствам застройщика перед банком не отменяет условия о согласии банка на привлечение других дольщиков, поскольку поручительство должно быть не перед банком, а перед дольщиками (такое толкование суд дал ч. 6 ст. 13 Закона № 214-ФЗ).
- После разрешения на ввод дома в эксплуатацию ДДУ быть не может – это будет уже купля-продажа будущей недвижимости. В такой ситуации ДДУ является прикрытием ДКП и потому притворной сделкой (п. 2 ст. 170 ГК РФ).
- Заключение ДДУ являлось злоупотреблением правом, поскольку покупатель квартир не осуществлял хозяйственной деятельности, его директором был сотрудник застройщика, ДДУ предусматривали отсрочку платежа почти на год, т.е. разумной экономической цели сделка не имела. Кроме того, покупатель через два месяца продал квартиры, полученные по ДДУ и оформленные в собственность, управляющей компании ПИФа.
В деле два основных вопроса, способных повлиять на развитие практики:
- В какой момент нельзя заключить ДДУ, а необходимо заключать ДКП?
- Каково соотношение залоговых прав участников ДДУ и банков, кредитующих застройщика?
Соотношение ДДУ и ДКП
Вывод о том, что ДДУ может заключаться только на этапе строительства (т.е. до ввода объекта в эксплуатацию), сомнений не вызывает. Риски для участников ДДУ могут возникнуть в «пограничной зоне», когда строительство завершается либо фактически завершено, но разрешения на ввод дома в эксплуатацию еще нет. Ситуация осложняется тем, что ДДУ требует госрегистрации, которая происходит не одновременно с заключением ДДУ. Возможны также случаи подписания ДДУ «задним числом».
Предположим, разрешение на ввод дома в эксплуатацию выдано между двумя датами – подписания ДДУ и его регистрации. Каковы риски признания ДДУ недействительным, применения правил о ДКП и о праве следования залога? Очевидно, что риски существенные, поскольку для третьих лиц (в т.ч. банка, кредитовавшего застройщика) значение будет иметь регистрационная запись и ее дата.
Для обоснования вывода о значении регистрационной записи следует сказать о соотношении прав участников строительства, которые, по сути, конкурируют друг с другом. ДДУ можно рассматривать в качестве обременения объекта недвижимости (пусть даже обременением в чисто экономическом смысле), поскольку участник ДДУ является обладателем прав залога, а также прав, способных при наступлении определенных в законе обстоятельств прекратить право залога других залогодержателей (тех же банков) в отношении заложенного объекта (его части). Поэтому, как любое обременение, ДДУ имеет значение для третьих лиц только после госрегистрации, т.е. придания публичности. Косвенное подтверждение вещной природы прав по ДДУ дал ВС РФ в Обзоре судебной практики № 3 за 2020 год (утвержден Президиумом ВС РФ 12 июля 2020 года). В числе примеров дел Коллегии по гражданским делам о защите права собственности и других вещных прав приводится дело о признании за участником ДДУ права на долю в общей долевой собственности на объект незавершенного строительства.
Если дольщик сознательно пошел на подписание ДДУ «задним числом», то, очевидно, он должен нести риски, связанные с недействительностью сделки. В зоне риска, однако, могут оказаться добросовестные дольщики, у которых регистрация ДДУ по каким-то причинам затянулась. Пример уклонения застройщика от регистрации ДДУ приведен в Обзоре судебной практики по делам, связанным с участием граждан в долевом строительстве (утвержден Президиумом ВС РФ 19 июля 2020 года, п. 6). Кроме того, гражданин-дольщик может при заключении ДДУ не иметь точной информации о дате ввода дома в эксплуатацию, что может обернуться тяжбой, связанной с введением гражданина в заблуждение.
Итак, покупать по ДДУ квартиру в построенном или почти построенном доме рискованно. Означает ли это, что нужно предусмотрительно заключать ДКП будущей вещи? Здесь рисков, скорее всего, не меньше. Застройщик должен будет зарегистрировать право собственности на себя и только потом передать квартиру покупателю, однако в этом случае правила 214-ФЗ об очистке имущества от залоговых обременений действовать не будут.
Если у застройщика останутся обязательства перед банком, обеспеченные залогом, то квартира, по общему правилу, перейдет к покупателю с залоговым обременением. Более того, есть риск, что покупатель заранее не сможет увидеть наличие обременения: регистрация права собственности застройщика и права залога банка вряд ли произойдут одновременно. Сведения о залоге могут появиться в период совершения/госрегистрации ДКП или даже после. Покупатель, конечно, сможет доказывать свою добросовестность (для освобождения имущества от залога) либо требовать расторжения ДКП, но проблемы в любом случае будут серьезные.
Соотношение залоговых прав в отношении объекта долевого строительства
Нормы 214-ФЗ в этой сфере очень казуистичны: конкурирующими залогодержателями являются участники ДДУ и банки, кредитующие застройщика, старшинство залогов не установлено, ряд положений закона фрагментарно изменялись и дополнялись, формулировки требуют толкования.
Условия договоров застройщика с банками гражданам-дольщикам обычно неизвестны. Среди условий, однако, крайне важным является согласие банка на прекращение залога на построенные квартиры, передаваемые участникам ДДУ (части 6 и 7 ст. 13 Закона № 214-ФЗ). Из текста 214-ФЗ не следует однозначного вывода, является ли норма ч. 8 ст. 13 о прекращении залога императивной и может ли условие договора с банком ее отменить (или, напротив, договор с банком при отсутствии условия о согласии должен считаться незаключенным). До сих пор проблем вроде не было – дольщики получали квартиры, свободные от залога. Теперь, однако, вопрос возникает, поскольку в деле «Комерчни банка» суд придал согласию банка существенное значение.
В качестве альтернативы согласию банка ч. 6 ст. 13 Закона № 214-ФЗ предусматривает поручительство, но здесь формулировка еще более казуистичная. Перед кем должно быть поручительство? В деле «Комерчни банка» было поручительство перед банком, но арбитражный суд кассационной инстанции сказал, что поручительство должно быть не перед банком, а перед дольщиками. Если над толкованием формулировки закона ломают голову суды, то как могут разобраться в этом граждане-дольщики?
Получается, что участники ДДУ, являющиеся по 214-ФЗ залогодержателями, конкурируют с банками и далеко не всегда могут эту конкуренцию выиграть. Тем более что в тонкости отношений застройщика с банками граждане не посвящены. При этом риски, связанные с датой госрегистрации ДДУ могут пасть на граждан в полной мере. Как отмечалось выше, ДДУ можно рассматривать как обременение, существенную роль для которого играет публичность.
Выводы
Участившиеся банкротства застройщиков подталкивают государство к ужесточению требований и созданию системы гарантий, а граждан – к покупке квартир на завершающих этапах строительства. Гарантии дольщикам, в свою очередь, могут использоваться для злоупотреблений, борьба с которыми ударит в т.ч. по добросовестным участникам отношений. В деле «Коммерчни банка» борьба со злоупотреблениями может обернуться рисками для граждан, добросовестно заключающих ДДУ. Борьба со злоупотреблениями, очевидно, требует более глубоко исследования природы отношений и прав по ДДУ, соотношения прав различных залогодержателей, а также четкого толкования положений 214-ФЗ и последствий их несоблюдения. Дело «Коммерчни банка» в любом случае ставит проблемы, до сих пор не являвшиеся предметом широкого обсуждения и никак не затронутые в Обзоре судебной практики по делам с дольщиками от 19 июля 2017 года.
Почему квартира продается?
Спросите собственника о его планах: почему он продает квартиру и куда собирается выехать. Чаще всего на вырученные деньги продавец планирует купить новое жилье и заключить одновременно две сделки — с вами и с продавцом подходящей квартиры. Другой продавец тоже может искать себе жилье. В этом случае вам придется ждать, когда всё срастется во всех звеньях цепочки сделок.
Трезво оцените планы продавца. Бывает, что они расходятся с реальностью. Например, если он продает однушку и хочет с небольшой доплатой купить трёшку в том же районе, то ждать придется долго.
Если собственник расскажет вам о своих планах, это поможет лучше оценить сроки оформления сделки. Но если у него есть какие-то еще причины продавать квартиру, то выяснять их, скорее всего, придется вам самим. Например, буйного алкоголика за стенкой продавец будет скрывать изо всех сил, вплоть до того, что назначит просмотр на время, когда тот обычно ведет себя тихо. Такие подробности лучше выяснять у соседей. Поговорить с ними в любом случае полезно.
Что такое кредит под залог недвижимости?
Банковский заем под залог недвижимости кажется очень похожим на ипотеку. Выдача такого кредита подразумевает залог недвижимого имущества в качестве гарантии возврата денег банку. Но получаемые заемщиком деньги могут быть использованы не для покупки жилья, а с совершенно любой целью, включая:
- открытие и развитие бизнеса;
- покупку движимого и недвижимого имущества;
- потребительские расходы;
- рефинансирование долгов.
Такие кредиты с каждым годом становятся все более популярными среди физических лиц, поскольку являются одним из самых простых способов получить значительную сумму денежных средств.
Выход из ситуации
В правилах действия закладной обозначено, что этот документ становится обременением имущественных прав должника до того момента, пока он не рассчитается с банком. Но приобретателю квартиры законом предоставляется несколько вариантов действий, позволяющих урегулировать проблему, связанную с появлением неоплатных долгов:
- Если есть другой ценный объект, который способен выполнять роль залогового имущества, тогда в этом же банке можно взять повторный кредит.
- Иногда объект залоговой недвижимости банк соглашается принять для использования в собственных целях без реализации. Обычно такая квартира сдаётся в аренду, однако всеми делами занимается представитель кредитора. Его труд нуждается в вознаграждении, так что возвращение квартиры должнику будет отложено надолго.
- Лучший выход — это продажа ипотечной квартиры, если ответственный владелец понимает, что в ближайший период не сможет рассчитываться по долгам. Контролировать процесс желательно самому, чтобы отчуждённую недвижимость кредитор не реализовал слишком дёшево. Для этого следует получить от сотрудников кредитного учреждения разрешение на продажу недвижимости. Причём сделать это желательно еще до того момента, когда у банка появится право забрать залоговое имущество.
Следует предложить кредитору такие условия продажи квартиры, чтобы он не сомневался в возможности получения своих денег. К примеру, операция по переводу платежа от покупателя к продавцу будет проводиться через отделение этого же банка- займодателя.
Кто зарегистрирован в квартире?
Кроме права собственности, есть еще регистрация — в выписке из домовой книги написано, кто зарегистрирован в квартире. Бывает, что квартира оформлена на одного человека, а прописана в ней вся его семья. Это не помешает вам ее купить, но если бывшие жильцы не выпишутся, это может стать проблемой.
Предлагаем ознакомиться: Независимая оценка ущерба от залива или потопа квартиры для суда, цены на услуги в Москве
Когда государству нужно найти человека, его ищут по адресу регистрации. По нему же приходят письма из налоговой, кредиторы и судебные приставы. Если теперь в этой квартире живете вы, то и общаться с этими приятными людьми тоже вам. Поэтому при покупке квартиры убедитесь, что из нее выписались все прошлые жильцы, иначе потом придется выселять их через суд.
Часто люди продают одну квартиру и только потом покупают другую, поэтому до завершения сделки им некуда выписываться. В договоре можно предусмотреть условие, что они обязуются выписаться до такого-то числа или в течение нескольких дней после сделки. Обычно даже банк не против таких формулировок. Но до этого убедитесь, что людям будет куда выписываться — особенно если в квартире зарегистрированы дети.
Позиция кредитора
Действительно, банк вернёт свои деньги в любом случае. Но ведь кредитор рассчитывал получить по условиям первоначальной сделки гораздо большую сумму. Так что ему такой ход событий также не выгоден.
Может последовать обращение в суд, тогда процесс реализации недвижимости затянется. Госпошлину будет платить именно тот субъект права, который обратится в судебный орган.
Аукцион организовывается в интересах кредитора, то есть по такой схеме, чтобы недвижимость продавалась по цене минимально допустимой. Тогда заинтересованные лица, связанные с сотрудниками банка, получат возможность дёшево приобрести недвижимость с целью ее последующей неспешной перепродажи.
Ипотечная сделка оформляется еще до начала регистрации недвижимости в Росреестре, то есть до момента приобретения жилья. Значит владелец квартиры изначально не является полноправным собственником недвижимости, и все риски достаются именно заёмщику.
Более того, при инвестировании покупки аналитический отдел банка, изучающий все возможные риски, может рекомендовать введение в договор каких-то особых положений, изначально не выгодных заёмщику или в какой-то степени препятствующих исполнению им обязательств.
Так что желательно подключить к процессу оформления ипотеки компетентного юриста еще на стадии изучения условий. Ведь некоторые нюансы договора:
- специально прописаны мелким шрифтом;
- не являются вполне ясными для обычного гражданина;
- содержат сложные юридические термины;
- требуют дополнительного пояснения.
Согласен ли продавец ждать?
Чтобы убедиться, что супруг или супруга не против, попросите у продавца нотариально заверенное согласие на продажу квартиры. В нем может быть указан срок действия. Если он не истек или не указан вовсе, согласие формально действует — но только при условии, что потом его не отозвали. Если сомневаетесь, сходите к нотариусу и проверьте действительность документа.
Бывшие супруги тоже имеют право на совместное имущество, если оно приобреталось в браке. Это право сохраняется у них три года после развода, но иногда срок удается увеличить.
Как и в случае с арендой, гарантий здесь никто не даст. Был случай, когда мужчина продал дом, а потом объявилась его жена-иностранка и сказала, что не давала согласия на сделку. Покупатели проверяли документы: никаких подтверждений, что продавец в браке, не нашлось. Паспорт был без штампа, сам мужчина утверждал, что больше никто прав на дом не имеет. Он даже предоставил нотариально заверенное заявление, что не находится в браке, а имущество не совместно нажитое.
Надежнее всего покупать квартиру у собственника, который был в браке при покупке квартиры и находится в браке с тем же человеком при продаже. Тогда понятно, кто еще имеет право на общую собственность и чье согласие спрашивать.
Согласие мужа моей мамы на продажу их совместно нажитой квартиры. Действует бессрочно, но касается только одной конкретной квартиры
Кроме заниженной цены, насторожить может и личность продавца. Чтобы потом не встречаться с ним или его родственниками в суде, лучше заранее убедиться в его дееспособности. Но если дееспособность по возрасту выяснить легко, то другие возможные обстоятельства, например психическое расстройство, наркотическую зависимость или перенесенный инсульт, — трудно или невозможно.
Зато они могут «всплыть» уже после сделки. Квартиру зарегистрируют на покупателя, а потом продавец или его родственники подадут иск о признании сделки недействительной по причине недееспособности продавца. Скажут, например, что при совершении сделки он был в запое, три года назад упал и ударился головой или сильно переживал из-за смерти матери. При этом вы точно знаете, что продавец был на сделке в белой рубашке и при галстуке, отлично выглядел и полностью отдавал отчет в своих действиях.
Если поведение кого-то из собственников квартиры вызывает сомнения, лучше не рисковать и поискать другой вариант — даже если сама квартира вам нравится. В крайнем случае можно попросить продавца пройти экспертизу и принести вам ее заключение. Это единственный документ, который подтверждает дееспособность и помогает избежать проблем после сделки.
Расскажите продавцу об обстоятельствах покупки квартиры: например, если вы покупаете ее в ипотеку или с участием материнского капитала. В случае с ипотекой придется ждать, пока банк одобрит сделку, а при участии маткапитала продавец получит деньги по частям. Убедитесь, что он в курсе и готов ждать.
Особенно важно заранее всё обсудить, когда сделок несколько: продавцу нужны деньги, чтобы расплатиться с другим продавцом, а тому — со следующим и так далее.
Я покупаю квартиру в Рыбинске у семьи, которая приобретает недвижимость в Ярославле. У меня маткапитал, а у них — маткапитал и ипотека. Выходит, конечный покупатель будет получать деньги частями. Я выяснила в пенсионном фонде, что мое заявление о распоряжении маткапиталом будут рассматривать месяц, и сказала об этом продавцу. Он поспешил узнать у своего продавца, готов ли тот ждать. Сюрпризов удалось избежать, все договорились, и сделка не сорвалась.