Просьба покупателя повысить стоимость квартиры на бумаге для ипотеки
34 просмотровВ этой статье:
- 1 Стоимость квартиры
- 2 Проблемы покупателя при завышении
- 3 Цель завышения стоимости
- 4 Преимущества продажи недвижимости через ипотеку
- 5 Когда не стоит завышать сумму?
- 6 Плюсы и минусы продажи квартиры по ипотеке
- 7 Процедура завышения
- 8 Для чего необходим первоначальный взнос по сделке с недвижимостью
- 9 Необходимые документы
- 10 Покупка квартиры с обременением в ипотеку
В прошлом году моя сестра продавала квартиру. Но желающих купить за наличный расчет было немного, поэтому она согласилась на сделку с использованием ипотечных средств. Бумажной волокиты и нервов эта сделка доставила много. Помимо этого покупатель просил фиктивно завысить стоимость жилья по договору. Сестра обратилась ко мне за помощью, чтобы выяснить, какие риски в этом случае она имеет, и стоит ли ей соглашаться на эту авантюру. Вместе с ней мы выяснили все риски такой ситуации, и сейчас я их вам подробно расскажу.
Стоимость квартиры
Осуществляя сделки с недвижимостью крайне важно понимать истинную стоимость жилья, чтобы в дальнейшем оно значительно не подешевело. При оценке недвижимости могут использоваться различные виды стоимости. Их стоит знать и уметь различать.
Выделяют следующие виды цен:
- инвентаризационная, которая определяется периодически при проведении инвентаризаций и бухгалтерских проверок;
- инвестиционная, которая зависит от количества вложенных инвестиций в данный проект;
- кадастровая, определяющаяся по государственным стандартам;
- ликвидационная, рассчитываемая при банкротстве компании или при сносе здания;
- рыночная, ориентированная в зависимости от текущего спроса и предложения на данный объект;
- потребительская, зависимая от индивидуальной оценки потребителя;
- другие виды.
Продажа недвижимости может осуществляться по любому виду этой стоимости, если продавец и покупатель согласны на все условия договора. Но стоит отметить, что в большинстве случаев все эти суммы могут значительно отличаться друг от друга. Поэтому при продаже или поиске жилья для покупки или продажи люди иногда теряются и не знают, на какую цену ориентироваться им.
При подаче заявки на ипотеку банки всегда ориентируются на рыночную стоимость недвижимости в текущий период. Так как именно эта цена учитывает все факторы и показывает настоящую ликвидность жилья в настоящее время. Искусственное завышение стоимости квартиры может дать определенные преимущества для заемщика, так как банк может предложить наиболее выгодные условия кредитования.
Проблемы покупателя при завышении
Самое слабое место в этой схеме – обязательная оценка объекта жилой недвижимости, без которой банк не примет решения об ипотечном займе. Покупателю нужно договориться о завышении стоимости жилища не только с продавцом, но и с оценщиком. А это сделать непросто, поскольку:
- кредитные организации прекрасно знают о завышении цены при ипотеке;
- они предпочитают иметь дело с клиентами, заказавшими оценку в компании, аккредитованной банком-кредитором;
- аккредитованные оценщики не хотят обманывать банк, чтобы не лишиться аккредитации, а с ней и львиной доли заработка.
Если же заемщик закажет оценку независимым экспертам, банк вправе проверить ее правильность. В случае негативного результата он либо откажет в ипотеке, либо одобрит сумму, гораздо меньше желаемой, которой не хватит на приглянувшуюся квартиру.
Другой риск покупателя заключается в том, что после завершения сделки продавец предъявит ему его расписку и потребует вернуть долг – всю сумму или ее часть. Это возможно в случае, если покупатель сильнее боится расторжения сделки, чем продавец. Если последнему с трудом удалось продать жилище, которое никто не хотел брать, риска для нового собственника нет.
Третья проблема, которую сулит завышение стоимости квартиры при ипотеке – купив жилую недвижимость в кредит без первоначального взноса, заемщику придется платить проценты на более высокую сумму. Так что переплата по ипотечному займу будет гораздо выше.
И еще один серьезнейший риск возникает при попытке получить налоговый вычет – если должностные лица раскроют факт покупки жилья по завышенной цене, покупателя могут привлечь к уголовной ответственности за мошенничество.
Цель завышения стоимости
Наиболее часто заемщики просят фиктивно завысить стоимость приобретаемого ими жилья, чтобы обойти необходимость первоначального взноса, которого может у них не быть, либо имеющаяся сумма является недостаточной.
Схема обхода первого взноса достаточно проста. Продавец указывает в договоре и оценке недвижимости завышенную сумму жилья на столько, сколько должен составлять первоначальный взнос. И прописывает в документах, что это был задаток, который в случае расторжения сделки покупателем остается у продавца.
Банк засчитывает эту сумму в качестве первоначального взноса и перечисляет оставшуюся сумму продавцу. Таким образом, продавец получает ровно столько, сколько изначально он просил за свою недвижимость без повышения цены, а покупатель получает ипотеку, не платя первый взнос.
Факт передачи задатка обычно фиксируется распиской или авансовым соглашением, в зависимости от того, каким видом передачи денег являются эта сделка. Однако это и является принципиальным моментом, так как здесь существуют различные виды рисков.
Сама процедура завышения цены достаточно распространена и особых рисков визуально для продавца не представляет, так как в случае обозначения фиктивной передачи залога, он не должен возвращать эту сумму обратно, если сделка не состоится по вине покупателя. Но тут надо очень внимательно относиться к названию переданной суммы. Так как аванс в случае несостоявшейся сделки подлежит возврату в полном объеме, если иное не прописано соглашением. Поэтому в случае отсутствия специальных условий продавец рискует задолжать несостоявшемуся покупателю хорошую сумму денег.
Преимущества продажи недвижимости через ипотеку
Использование ипотечной системы при продаже дома или квартиры имеет ряд положительных моментов:
- Закон гарантирует максимальную безопасность проведения сделки. Хотя всегда есть вероятность столкнуться с мошенниками, это происходит довольно редко, так как весь процесс проводится под контролем банка.
- Кредитор тщательным образом проверяет всю собранную документацию, в том числе все справки и договора. И если в отношении какой-либо стороны прослеживается несоответствие предоставленных сведений действительности, сделка немедленно останавливается.
- В случае, когда процесс смены собственника завершен, а деньги на счет продавца не поступили, сделку можно оспорить в судебном порядке. При выявлении нарушений имущество будет возвращено в собственность бывшего собственника.
- Так как за расчет отвечает банк, не придется беспокоить за подлинность полученных средств.
Когда не стоит завышать сумму?
Само собой данная схема не законна, так как в сделке указывается ненастоящая сумма, поэтому обе стороны должны понимать все риски, на которые они идут. И только оценив всю ситуацию полностью, можно соглашаться на данную авантюру. В первую очередь, рискует покупатель, поэтому он должен рассмотреть эту ситуацию со следующих сторон:
- если он не в состоянии в ближайшее время накопить необходимую сумму для первого взноса, настолько ли стабилен и высок его доход, чтобы смочь без проблем своевременно гасить ипотеку;
- насколько сильно доверие к продавцу, что будет, если он захочет обмануть;
- уверенны ли вы, что оценочная компания согласится на данное завышение.
Продавец наименее подвержен рискам в данном случае, однако некоторые обстоятельства также могут поставить сделку под угрозу. Основная опасность здесь заключается в неправильно составленных расписках, так как при получении аванса и расторжении сделки по своей инициативе, продавец должен будет вернуть аванс.
Вторым неприятным моментом может оказаться подоходный налог в размере 13 %, который придется заплатить в случае продажи квартиры ранее 5 лет с момента ее покупки. В некоторых случаях от уплаты налога владельцы освобождаются после 3 лет владения. Но в любом случае, необходимо учитывать разницу в цене покупки и дальнейшей продаже, если не прошло указанное количество лет.
Покупатель несет более высокие риски, поэтому прежде чем предлагать такую авантюру продавцу, стоит помнить, что данное правонарушение могут квалифицировать как мошенничество, и в этом случае придется отвечать перед законом. Также могут сложиться неприятности и с продавцом, который решит наживиться, воспользуется ситуацией и изменит условия купли-продажи в свою пользу.
Более подробно вы можете узнать об этом из представленного видео.
Плюсы и минусы продажи квартиры по ипотеке
Давайте обобщим всю приведённую выше информацию, выделив положительные и отрицательные стороны ипотеки для продавца.
Плюсы:
- Сниженные риски. Риски мошенничества со стороны покупателя заметно снижаются, если квартира приобретается при помощи ипотечного кредита. Большую часть денег перечисляет банк.
- Контроль всех операций банком. Все финансовые операции контролирует банк, он также следит и за юридической частью вопроса (за составлением специального договора, за наличием всех необходимых документов).
Минусы:
- Увеличение срока продажи. Если вам нужно продать квартиру за короткий срок, то ипотечный кредит для вас не подойдёт, потому что на подготовку к заключению договора, на оценочные работы и на сбор документов требуется пару недель.
- Задержка выплаты. Банк не сразу перечисляет деньги продавцу после заключения договора, ведь необходимо дождаться перерегистрации недвижимого имущества в Росреестре.
Процедура завышения
Если, несмотря на все возможные риски, обе стороны решаются на авантюру, порядок действий будет следующий:
- Покупатель должен найти квартиру, стоит обращать на то, чтобы она находилась в свободной продаже. Для такой сделки не нужно участие дополнительных лиц, которые в последний момент могут усомниться в необходимости данной авантюры и сорвать всю сделку. К примеру, рыночная стоимость квартиры составляет 5 миллионов рублей.
- Банки обычно требуют наличие первого взноса в размере 10-15 % от общей стоимость жилья. Поэтому минимальный размер взноса должен быть 750 тысяч руб. К примеру, укажем, что покупатель хочет внести 20 %, что составляет 1 миллион 250 тысяч руб. Таким образом, в договоре указывается завышенная стоимость квартиры 6 миллионов 250 тысяч руб. В дополнение к такому соглашению нередко заключают и другое, где прописываются истинные суммы сделки.
- Продавец пишет расписку, что он получил 1250000 руб. в качестве авансового платежа.
- Покупатель подает подписанный договор купли-продажи вместе с этой распиской в банк, а также прикладывает все остальные обязательные документы.
- Покупатель пишет расписку о получении от продавца 1250000 руб. в качестве подстраховки. В случае ситуации, когда сделка не состоится, каждая сторона останется при своих деньгах.
- Банк одобряет сделку за 6 миллионов 250 тысяч руб. из которых 20 % уже перечислено продавцу. Таким образом, по мнению банка, он выплачивает оставшиеся 80 % продавцу квартиры, что как раз составляет истинную стоимость покупки 5 миллионов рублей.
- После успешного перевода средств банка продавцу, покупатель передает свою расписку продавцу. Это является подстраховкой для продавца.
- Продавец подписывает расписку о получении средств в полном размере от продавца. На чем сделка считается завершенной.
Фактически ничего сложного в этой ситуации нет, если внимательно читать все бумаги и составлять их по готовым образцам. Если вы сомневаетесь в своей юридической грамотности, можно нанять для этих целей юриста. Но ему сразу нужно рассказать, в чем заключается суть вашей сделки. Если он будет согласен участвовать в данной авантюре, можете быть уверенны, что все пройдет успешно.
Для чего необходим первоначальный взнос по сделке с недвижимостью
Это одно из главных требований и условий получения банковского жилищного кредита. Начальный взнос определяется общей стоимостью покупаемой квартиры и устанавливается в размере 10–50%. Данный платеж передается до или после заключения основного договора по сделке.
Чем выше авансовый (первоначальный взнос), тем он выгоднее для займполучателя. Ведь от его уровня зависит размер выдаваемого займа, который приходится возвращать уже с процентами.
Банки-кредиторы также охотно принимают более высокий уровень первоначального взноса, ведь тем самым будущий плательщик доказывает серьезность своих намерений в покупке недвижимости. Кстати, авансовый платеж становится той самой разницей, за минусом которой кредитор в дальнейшем будет реализовывать изъятое залоговое жилье (если плательщик не выполняет условия договора, банк изымает недвижимость и выставляет его на торги). А данную разницу возвращает несостоявшемуся собственнику жилья.
Необходимые документы
Перед оформлением сделки выберите наиболее подходящий по всем условиям кредитования для вас банк. После этого подайте предварительную заявку на кредит. И только после одобрения банка, рассчитывайте на успех проведенной сделки. Так как не все кредитные организации могут одобрить большую сумму займа при определенных доходах заемщика. Некоторые могут потребовать дополнительных гарантий.
Одобрение банков обычно действует 1-3 месяца, за это время в большинстве случаев вы сможете подобрать подходящий вам вариант. Или в случае необходимости сможете пролонгировать свою заявку, подав повторно документы.
У каждого банка могут быть свои требования к документам для совершения сделки с использованием ипотеки. Но есть стандартный пакет бумаг, который потребуется во всех случаях:
- экспертная оценка стоимости жилья по рынку (она должна совпадать или незначительно отличаться от цены, указанной вами в договоре купли-продажи);
- авансовое соглашение, где будет указан размер суммы, зачтенной в качестве первого взноса (здесь вы должны учитывать требования банка, сколько процентов минимум должен быть первоначальный взнос);
- расписка продавца, она будет являться подтверждением фактического получения денежных средств продавцом;
- проект договора.
В настоящее время ипотеку предоставляет множество банков, так как этот вид кредитования очень выгоден для кредитных организаций. Поэтому многие банки идут навстречу своим клиентам и не обращают внимание на 10-20 % завышения в стоимости жилья.
Покупка квартиры с обременением в ипотеку
Чтобы сделка состоялась, нужно будет отправиться в такие инстанции:
- в отделение Росреестра;
- в банковское учреждение;
- в домоуправление;
- в нотариальную контору.
Каковы риски для покупателя
Недостатки сделки:
Покупатель может заплатить указанную сумму | А обременение так и не снимут |
Если обременение не сняли | То сделка не может быть совершена, пока ситуация не прояснится |
Уплаченную сумму можно будет вернуть | Только после судебной тяжбы, и не всегда полностью |
Даже в том случае, если покупатель сможет приобрести квартиру | Что находится под обременением, он станет полноправным владельцем, но и должником перед банком |
Процесс переоформления квартиры | Будет более длительным и проблематичным |
Банк будет контролировать ситуацию | Пока не будут выплачены все средства по ипотеке |
Есть и такие риски:
Средства будут рассчитаны не точно | При просрочке платежей могут начисляться пеня и штраф. И банк о таких «сюрпризах» уведомит уже при заключении сделки купли-продажи |
Недвижимость может быть в залоге у компании или гражданина | Двойной залог |
Если будет подан иск в отношении продавца | Уполномоченный орган не совершит регистрационные действия |
Если есть неблагоприятные обстоятельства, сделка может не совершиться. В результате покупатель рискует потерять свои деньги, и еще будет должен по своим обязательствам перед финансовой организацией.
Иногда продавец отказывается продавать квартиру после того, как покупатель внесет задаток и снимет обременение.
А после погашения долга по кредиту банк не будет возвращать средства. Есть риски и того, что будет потеряно внесенные задатки в результате смерти продавца.
Чтобы минимизировать такие риски, стороны сделки должны составить предварительный договор купли-продажи.
Как оформить перепланировку квартиры в БТИ самостоятельно в 2020 году смотрите в статье: как оформить перепланировку квартиры в БТИ самостоятельно. Про открытый кадастровый реестр земельных участков, читайте здесь.
Так суд сможет обязать продавца заключать договор или возвращать уплаченную покупателем сумму.
Основные условия сделки
Квартира может быть куплена 2 способами:
- без привлечения заемной денежной суммы;
- с оформлением ипотечного кредита на приобретение.
Каждый способ несет риски для покупателя. Если сделка совершается без привлечения заемной суммы, то необходимо сначала снять обременение.
Схема действия такова:
Покупатель вносит задаток | Чтобы покрыть остаток долга перед кредитором |
Банковское учреждение снимет обременение | И у собственника появляется возможность совершить продажу |
Составляется договор о покупке | Выплачивается вторая часть средств |
Важно составлять с владельцем соглашение, заверенное в нотариальной конторе, согласно которому покупатель возьмет на себя обязательство по погашению остатка долга перед банком.
Когда банковское учреждение выдаст справки, подтверждающие полное погашение ипотечной суммы, сделка купли-продажи будет совершаться по стандартной схеме.
Цена недвижимости по соглашению о покупке должна быть больше, чем сумма, уплачиваемая банку. Разницу передают продавцу после регистрации договора в уполномоченном органе.
Если покупатель предпочел второй способ покупки, необходимо получить разрешение от сотрудника банка на продажу.
Если должник погасил сумму, которая не достигает половины стоимости, то разрешение вряд ли удастся получить.
Выход — покупатель получает кредит в банке-залогодателе (не в ином финансовом учреждении). Если меняется заемщик, квартира останется залоговой в банке, но покупатель получит право жить в ней.
Обязательно обращайте внимание на такие моменты:
Нужно взять выписку из ЕГРП | Чтобы выяснить, нет ли иных обременений |
Рассчитываясь с продавцом, берите расписку | Идеальный вариант расчетов — передача средств через банковскую ячейку |
Берите выписку из домовой книги | Чтобы узнать, нет ли прописанных граждан в помещении |
Не забывайте, что составлять договор о покупке можно | Только после выдачи разрешения банком |
Важное условие сделки — цена недвижимости. Ее обязательно прописывают в соглашении, и она должна превысить сумму расчета по кредиту. После регистрации сделки в Росреестре разницу доплачивают собственнику квартиры.
Снятие обременения
Чтобы сделка купли-продажи была возможной, необходимо снять обременение. Нужно будет погашать долга перед банком или продавцом.
Для подтверждения оплаты необходимой суммы подаются справки в Росреестр, где вносят записи в ЕГРП. Погашение задолженности возможно за счет средств продавца или покупателя.
Если деньги передаются продавцу от покупателя, составляется предварительное соглашение, где оговариваются все условия расчета и сроки выполнения своих обязательств.
Когда долг будет погашен, продавец должен предъявить новый образец выписки из ЕГРП в установленные сроки.
В документе должна стоить о. Только после этого можно заключать основное соглашение о покупке квартиры.
Снятие обременений может осуществляться и в судебном порядке, после чего все изменения отражают в базе данных Росреестра в течение 3 дней.
Если обременение будет снимать покупатель, нужны такие справки:
- закладная на недвижимое имущество;
- паспорт;
- первоначальное соглашение и справки, что подтвердят погашение задолженностей;
- свидетельство, что подтвердит права собственности;
- заявление на снятие обременения.
В регистрационную палату должны явиться все участники сделки купли-продажи. В отдельных ситуациях необходимо присутствовать и сотруднику финансового учреждения.
Снятия обременения не достаточно. Нужно еще и подать запрос для получения свидетельства, в котором будет указано, что вы являетесь собственником.
Порядок заключения сделки
Купить ипотечную квартиру можно:
У собственника | Заемщика |
У банка | Более удобный вариант (безопасный и простой) |
В каждом случае стоит готовить разные документы, так как участником сделки может выступать гражданин или юридическое лицо.
Процесс покупки недвижимости у банка такой:
- Берут в аренду 2 ячейки — для банковской организации и продавца-заемщика.
- Получают справку в банке, чтобы подтвердить погашение долга.
- Заключают договор о покупке.
- Регистрируют соглашение в отделении Росреестра.
Если покупать будете у заемщика, стоит придерживаться такого порядка действий:
- Заключите предварительное соглашение о покупке, чтобы не было риск того, что условия сделки будут изменены.
- Выплатите оставшийся долг продавцу.
- Продавцом вносится сумма задолженности.
- Получите в банке справку об отсутствии обременения.
- Составляется и регистрируется в уполномоченном органе основное соглашение купли-продажи.
- После регистрации сделки платится оставшаяся сумма за квартиру.
В Сбербанке
Сбербанк сразу оформляет соглашения, оговаривая возможность последующей продажи объекта. Но для совершения сделки стоит получить согласие банка.
Заемщик должен обратиться к специалисту для выяснения условий, который необходимо выполнить.
При подаче заявки заемщик указывает причину продажи, иначе можно и не рассчитывать на получение разрешения.
Видео: покупка и продажа ипотечных квартир Кстати на портале Сбербанка есть отдельный раздел, где выставлены ипотечные квартиры для продажи. Если новый заемщик докажет свою платежеспособность, банк пойдет ему навстречу.
Остановимся подробнее на там, как действовать участникам сделки, если одна из сторон — Сбербанк:
- Продавец запрашивает в банке сведения о сумме долга и передает их покупателю.
- Стороны составляют предварительное соглашение о купле-продаже.
- Покупатель платит задаток.
- Продавец полученными средствами гасит сумму долга или передает такое право покупателю.
- Остаток стоимости квартиры покупатель размещает в банковской ячейке.
- Оформляются права собственности на покупателя.
- Снимается обременение банком.
- Переоформляют свидетельство о регистрации, если сдан устаревший документ.
- Продавец забирает деньги с ячейки.