Услуги риэлтора и юриста при покупке квартиры в ипотеку

Почитаешь форумы о недвижимости — и кажется, что без риелторов с юристами не обойтись. Дольщиков обманывают, неожиданно возникшие наследники требуют свою часть. Рассказываем, в каких случаях действительно нужна помощь специалистов и когда можно обойтись своими силами.

Почитаешь форумы о недвижимости — и кажется, что без риелторов с юристами не обойтись. Дольщиков обманывают, неожиданно возникшие наследники требуют свою часть. Рассказываем, в каких случаях действительно нужна помощь специалистов и когда можно обойтись своими силами.

Квартира в новостройке

Первичка — самый простой вариант. Во-первых, у квартиры нет шлейфа наследников. Во-вторых, после принятия закона об усилении контроля в долевом строительстве нарваться на недобросовестного застройщика сложно.

«Я покупал квартиру дважды: оба раза на этапе строительства. Риелтор был не нужен — я обращался к застройщику напрямую», — говорит банковский служащий Тагир.

Риелтор Анна Игнатьева: Если вы покупаете квартиру у крупного застройщика — ПИК, ДСК-1, «Самолёт-Девелопмент», бояться нечего. Если же продавец — мелкий застройщик, риелтор поможет проверить разрешение на строительство, договор на приобретение земли. В целом же наша роль при покупке первички обычно сводится к разъяснению пунктов договора. Никаких сложностей тут нет: оплата производится через кассу в офисе застройщика или через банк по платёжному поручению.

Без посредников обошлась и PR-менеджер Екатерина, хотя в её случае схема была более сложной: «Я знала, в каком доме хочу купить квартиру, нашла её через ЦИАН. Продавал не застройщик, а владелец квартиры, который купил её на этапе строительства, чтобы затем выгодно продать. Мне не были нужны ни юрист, ни риелтор — сделку проверил и застройщик, и банк, поскольку я брала квартиру в ипотеку».

А вот маркетолог Антон решил подстраховаться. «Я обратился к юристу, чтобы он проверил чистоту застройщика. Следующим этапом стал выбор банка: нужно было убедиться, что с договором всё в порядке. В итоге оказалось, что по условиям ипотеки я попадал фактически в рабство — пришлось сменить банк. Юриста, кстати, я нашёл в интернете — ориентировался на отзывы и не прогадал».

Юрист Виолетта Магола подчёркивает, что банк и застройщик не позволят покупателю корректировать предоставленную редакцию договора. Единственное, что можно сделать, это проверить подводные камни и избежать кабальных условий, просто отказавшись от сделки.

Нужен ли мне риелтор — Справочник Недвижимости

Вы решили купить квартиру. Но в каких случаях можно справиться самому, а в каких без риелтора не обойтись? За что и когда платить риелтору? Разбираемся в этой статье.

Риелтор — это человек, который помогает купить квартиру: даёт советы на этапе подбора жилья, договаривается с представителем собственника или собственником, проверяет документы, ведёт переговоры о скидке, готовит сделку и её оформление. У риелтора нет какого-то специального образования — только опыт и связи. По сути, он не делает ничего такого, с чем не справился бы обычный человек, располагающий временем и обладающий упорством.

Если вы покупаете квартиру в новостройке и уже определились с жилым комплексом и застройщиком, обращайтесь к нему напрямую. У каждой крупной компании есть свои менеджеры по продажам — они помогут подобрать конкретный вариант и всё оформить. А вот при покупке недвижимости на вторичном рынке, где часто заключаются альтернативные сделки, риелтор нужен почти всегда из-за сложных цепочек сделки и тонкостей с документами. Вы можете сделать всё самостоятельно, но потратите на это немало сил и времени и, возможно, упустите что-то важное.

Выбор квартиры

Подобрать подходящий вариант можно самостоятельно, если вы точно знаете, чего хотите. Но если деньги есть, а представления об идеальной квартире или времени осматривать всё подряд нет, заботы по подбору берёт на себя риелтор. Вы расскажете, что хотите купить и за сколько, а он оценит рынок, предложения и сделает подборку самых выгодных вариантов. Вам останется только съездить на просмотры и выбрать понравившуюся квартиру.

Опытный риелтор лучше знает рынок и ситуацию в городе: например, может рассказать, в каком районе планируется шумная застройка, реновация или прокладка шестиполосного шоссе прямо под окнами строящегося дома. Это убережёт от выбора якобы привлекательного варианта, который перестанет быть таковым уже через пару лет.

Риелтор берёт на себя переговоры с застройщиком, продавцом или его риелтором. Это очень долго и утомительно. Нужно уметь договариваться, торговаться и аргументированно просить о скидках — часто риелтор может существенно снизить стоимость покупаемого жилья. Он знает среднюю цену квадратного метра, статистику закрытых сделок и реальную стоимость жилья.

Проверки

Риелтор проверяет все документы: собственников, юридический статус квартиры, техническое состояние. А затем готовит необходимые уже для совершения сделки документы и составляет договоры. Он же помогает в проведении сделки в банке и в регистрации всех документов. Особенно это нужно, если вы покупаете вторичное жильё и у вас альтернативная сделка со множеством нюансов.

Часто нечестные продавцы пытаются скрыть недостатки квартиры (несогласованную перепланировку, например, или проблемы с документами) и продать её подороже. Работа риелтора — тщательно всё проверить и указать на такие недостатки. Если они не критичные, то просить скидку.

Иногда продавцы вторички отказываются иметь дело с частными лицами без риелтора. Они объясняют это тем, что работать с непрофессионалами долго, нужно всё объяснять неопытному покупателю. Это, конечно, незаконно, но если очень хочется купить именно эту квартиру, придётся нанять риелтора.

Ответственность

Добросовестный риелтор проверит всё по максимуму. Как правило, он работает в паре с юристом, который помогает ему. Но полной безопасности сделки на вторичном рынке гарантировать никто не может: некоторые вещи (подлинность паспорта владельца, кредитную историю или его семейный статус) просто невозможно легально проверить.

Вы можете воспользоваться услугами страховых компаний и застраховать титул — своё право собственности. Если сделку признают недействительной, вам вернут все деньги. Если по вине риелтора сроки сделки или фактической передачи вам квартиры затягиваются (скажем, он неправильно оформил документы), вы можете потребовать снизить сумму его вознаграждения. Но риелтор не несёт ответственности за то, насколько добросовестно вы и продавец выполняете условия договора.

Ипотека

Если вы покупаете квартиру в ипотеку, риелтор может искать для вас варианты ипотечных программ и вести переговоры с банками, чтобы выбрать самый выгодный вариант. Это хорошая возможность сэкономить и получить ипотеку на лучших условиях: некоторые банки предоставляют скидки клиентам крупных агентств недвижимости.

Выбор риелтора

Риелтора чаще всего ищут по рекомендациям друзей. Помимо расценок, обратите внимание на историю работы фирмы и опыт риелтора, который будет с вами сотрудничать. Важно понимать, что специалиста нужно подбирать для решения своих задач. Если знакомые порекомендовали вам риелтора, который помогал им сдать квартиру, не факт, что он справится, например, с покупкой коммуналки с расселением. Или риелтор работает только с элитной недвижимостью, а в эконом-классе разбирается плохо.

Расскажите риелтору о своей ситуации и задайте вопросы:

• Как давно вы работаете риелтором?
• С какими сегментами рынка вы работаете?
• Какие типы сделок вы вели?
• Что входит в ваши услуги?
• Какие у вас есть инструменты для подготовки моей сделки?
• Что вы будете проверять?
• Работаете ли вы с нотариусом или юристом? Сможете ли найти специалистов, если возникнет необходимость?

Вторичка с чистыми документами

На вторичном рынке риска больше: неожиданный наследник может оспорить сделку купли-продажи. Чтобы этого не произошло, Людмила, сама риелтор в прошлом, советует выбирать недвижимость с чистыми документами.

«Я работала риелтором и знаю структуру рынка. „Девственные“, то есть чистые документы — гарантия того, что неожиданно не всплывут дополнительные собственники. Квартира в Ростокине, которую мы купили, была выдана по ордеру семье. Муж с женой завещали свои доли единственному сыну, который и продал нам недвижимость после смерти родителей», — рассказывает Людмила. Она также советует заключить договор титульного страхования, которое позволит получить компенсацию в случае неожиданного появления наследников. Впрочем, эта услуга входит в комплексное страхование, которое вы и так обязаны приобрести по условиям ипотеки.

Другое дело, что на вторичном рынке сама процедура покупки устроена очень сложно.

Анна Игнатьева: «Договор купли-продажи нужно зарегистрировать через МФЦ в Росреестре (при ипотеке данные туда направляет сам банк). В любом случае вам предстоит собрать целый пакет документов. Риелтор обычно сопровождает клиентов на каждом этапе сделки, подсказывает, куда идти, какие документы и справки собирать, в какой банк лучше обращаться за ипотекой. Сейчас появилась электронная регистрация, и приходится ещё объяснять, почему на договоре нет синей печати. Иногда риелтор готовит весь пакет документов».

Услуги риэлтора при продаже квартиры

Так ли необходимы услуги риэлтора при продаже квартиры? Чем опасно продавать квартиру самостоятельно и в чем заключается работа риэлтора? Нужен ли риэлтор при покупке квартиры в ипотеку, если сделку и так должен проверить банк, ведь он заинтересован в безопасности предмета залога?

Чаще всего агентами по недвижимости становятся люди без опыта или каких-то особых успехов в профессиональной области. Не нужно иметь юридического образования, не требуются сертификаты профподготовки. Риэлторская услуга в России не лицензируется. Так что же заставляет нас нанимать специалиста, который в общем-то и специалистом не является?

Стоимость услуги риэлтора составляет в среднем 3-4 процента от стоимости квартиры. Это действительно немаленькие деньги, учитывая цены на недвижимость в крупных городах. Так, услуги риэлтора в Москве обходятся в сумму от двухсот тысяч рублей. То есть если сделка проводится агентом, продавец недвижимости получает на руки меньше минимум на двести тысяч. А если цена квартиры более 10 миллионов, то и на все пятьсот. Иногда свои услуги предлагает так называемый частный риэлтор, апеллируя к дешевизне комиссии — всего-то от пятидесяти тысяч рублей. Но если он не является сотрудником агентства, то и ответственность за возможные проблемы лежит на нем лично. При возникновении реальных трудностей «слиться» такому фрилансеру ничто не мешает. Так обязательно ли терять до полумиллиона рублей или можно обойтись без услуг риэлтора?

Причины готовности отдать такие большие деньги до банального просты. Люди боятся самостоятельно продавать квартиры, ведь на кону крупные суммы, которые среднестатистический гражданин заработать не способен. Многие лишь единожды за свою жизнь улучшают жилищные условия и переоценить важность этого события невозможно.

Между тем схема сделки на вторичном рынке жилья отработана до мелочей. Вы размещаете объявление в интернете — благо методы расклеивания объявлений и печати их в газетах в нашу эпоху больше не актуальны — и отвечаете на звонки интересующихся. Несколько раз к Вам приходят осмотреть квартиру вживую. И вот через 2-3 месяца находится покупатель, готовый отдать Вам свои деньги. Скорей всего, у него даже есть риэлтор, с которым Вы будете взаимодействовать. По сути, можно без зазрения совести консультироваться у этого специалиста по этапам прохождения сделки. В его интересах благополучно завершить сделку и получить свои комиссионные, так что он будет терпеливо отвечать и на ваши вопросы.

Обычно услугами риэлтора считают обязанности по сбору справок и выписки из ЕГРН в интересах своего клиента. Но если Вы обходитесь без агента, то должны быть готовы уделить немного личного времени для визитов в управляющую компанию или МФЦ — получить выписку из домовой книги и справку об отсутствии задолженности по квартплате, а также БТИ — для получения технического паспорта на квартиру. Выписку из ЕГРН, как основной документ, удостоверяющий действительность Вашего права распоряжаться квартирой, покупатель получает самостоятельно,чтобы исключить вероятность ее подлога. Нормально, если вас и других сособственников квартиры попросят предоставить справки из психо- и наркодиспансеров (так называемые ПНД и НД справки).

В целом ваши риски как продавца недвижимости почти равны нулю. Основная задача риэлтора со стороны покупателя — обеспечить юридическую чистоту сделки, то есть проверить Вас и Вашу квартиру. Взаиморасчеты проходят в депозитарии банка.

Если квартира покупается с использованием ипотечного кредита, сделка будет проходить в том же банке, где оформляется кредит. Если оплата проходит с использованием только личных средств, вы с покупателем должны согласовать банк, в котором будет арендована ячейка для взаиморасчетов. Не стоит экономить на его услугах. Выбирайте крупный банк, отделение которого специализируется на проведении сделок с недвижимостью.

Суть проведения сделки в том, что деньги за квартиру закладываются в банковскую ячейку на срок в 1-2 месяца. Тем временем вы с покупателем должны зарегистрировать договор купли-продажи. Если Государство в лице единого реестра прав на недвижимое имущество признает,что препятствий для изменения собственника нет, в реестр вносится запись об этом изменении правообладателя объекта недвижимости и выдается соответствующая выписка. Стандартный договор аренды банковской ячейки предполагает, что в случае предъявления такого документа продавцом квартиры он может получить к ней доступ и забрать деньги. Если же государством будет отказано в изменении правообладателя (например, если права на квартиру оспариваются в суде и наложен арест), несостоявшийся покупатель сможет забрать свои деньги.

Согласитесь, особых сложностей нет. В наш век доступности информации с любыми возникшими сложностями можно разобраться самостоятельно. Учитывайте, что на всех этапах сделки Вы будете сотрудничать с организациями, в которых проведение сделок купли-продажи — обыденная вещь. Не вы первый, не вы и последний продаете квартиру. Сложившаяся в каждой из инстанций практика будет поддерживать Вас на всех этапах. Общепринятые схемы взаимодействия есть и в нотариальных конторах, и Росреестре. Согласитесь, — ни к чему оплачивать дорогостоящие услуги риэлтора, если есть возможность потратить немного личного времени и изучить некоторое количество материалов, находящихся в открытом доступе.

Вторичка со сложной историей

Бывают квартиры с очень запутанными историями. Риелтор Анна Игнатьева: «Проверить квартиру, заказав выписку в МФЦ, может сам покупатель. Дополнительные проверки через другие госорганы, например полицию, обычно не дают новой информации. Бывают, однако, сложные случаи, когда документы приходится проверять на подлинность через Росреестр. Решение об этом обычно принимает риелтор, основываясь на своём опыте».

Юрист Виолетта Магола: «Если квартира была приватизирована, нужно узнать, нет ли «отказников» от приватизации — они сохраняют пожизненное право проживания и регистрации на жилплощади. Чтобы убедиться, что квартира свободна от права проживания в ней третьих лиц, закажите в МФЦ архивную выписку. Кроме юридической чистоты нужно проверить отсутствие задолженностей за капитальный ремонт и жилищно-коммунальные услуги. И отсутствие зарегистрированных граждан, в том числе несовершеннолетних, на момент совершения сделки. Эти сведения вы можете получить, заказав справку в управляющей компании, обслуживающей дом. Большинство клиентов могли бы сами собрать все справки, но часто не понимают, какие конкретно документы нужны для сделки.».

Сколько стоят услуги риелтора по покупке квартиры?

Если Вас интересует, сколько «Добрый Дом» берет за услуги риелтора, в первую очередь Вам нужно окончательно определиться, на какую помощь Вы рассчитываете. При этом оплата работы риелтора зависит от направления, объема и специфики деятельности. То есть размер ее определяется каждым конкретным случаем.

Учтите, что в стоимость труда риелтора входит фиксированная и переменная часть (процент за совершение сделки). Прежде чем заключить договор, Вы должны узнать, куда вообще пойдут Ваши деньги.

Хотите обратиться в , чтобы заказать услуги риелтора? Это правильное решение, ведь стоимость работы наших специалистов довольно демократична.

На что Вы можете рассчитывать, сотрудничая с нами:

• приемлемая цена и высококачественные услуги;
• высокие этические и моральные нормы, честность;
• индивидуальный подход к клиенту и нацеленность на результат. Для нас главное, чтобы полностью отстоять интересы клиента в любой ситуации;
• максимальная отдача риелторов;
• профессиональный подход к заключению сделки;
• внимательность даже к самым мелким деталям;
• ответственность за работу. Мы стремимся и дальше сохранять свою безупречную репутацию;
• стабильность.

Чтобы несколько уменьшить гонорар риелтора, Вы можете самостоятельно найти квартиру, которая будет отвечать вашим требованиям. И лучше сделать это прямо в нашей базе предложений. Так Вы сэкономите свое время, ведь каждый объект тщательно проверялся, и среди продавцов нет мошенников. Мы регулярно ищем новые предложения, осуществляем их проверку и размещаем у себя в каталоге. Определившись с выбором, Вам достаточно оставить заявку, и в ближайшее время с Вами свяжется наш консультант. Сотрудничество с нами не просто безопасное, выгодное, но и очень удобное. Ни один клиент не жаловался на услуги, которые предоставляют наши риелторы, в чем Вы можете убедиться по многочисленным положительным отзывам. Оставьте заявку прямо сейчас!

Альтернативная квартира

Самый сложный и при этом самый распространённый тип сделки — в Москве так продаётся до 80% квартир. Вы покупаете квартиру, вносите залог и ждёте, пока продавец найдёт новое жильё и переедет. А тот, у кого он приобретает квартиру, в свою очередь, может ждать другого продавца, который тоже ищет вариант для переезда. Цепочка может быть очень длинной.

Именно по такой схеме приобрела квартиру менеджер Неля: «Нам с мужем было страшно, и мы обратились к риелтору. На покупку ушло полтора месяца. У риелтора была своя база квартир, она ездила с нами и сама разговаривала с владельцами. Когда мы выбрали квартиру, она проверила её по своим источникам, договорилась о сделке и составила договор так, чтобы залог не пропал».

Анна Игнатьева: «Альтернативную сделку (на профессиональном сленге — паровоз) организовать очень сложно: чем больше в ней звеньев, тем больше вероятность, что цепочка развалится. Всех продавцов и покупателей нужно собрать в одном месте и привести к единому решению: если одно звено выпадет, сделка не состоится».

Какие вопросы получения ипотеки помогут решить риэлторы?

• Найдут оптимальный вариант жилья под запросы клиента. Исходя из требований, будет подбираться недвижимость, подходящая по стоимости, размеру площади, расположению и т. д.;
• Расскажут о нюансах получения ипотечного кредита в разных банках и подберут для заемщика наиболее приемлемую программу;
• Помогут собрать необходимые документы, договорятся о времени встречи с представителями банка;
• Проверят приобретаемую недвижимость на наличие обременений. Выяснят, есть ли дополнительные собственники, не находится ли жилплощадь под арестом, не висит ли на жилье долг за коммунальные услуги;
• Решат вопросы со страхованием приобретаемого жилья, подготовят пакет документов для страховой компании;
• По договоренности полностью будут сопровождать сделку, от подачи документации в банк до заселения в жилье;
• Многие продавцы недвижимости опасаются продавать свое жилье людям, берущим ипотеку. Одних смущает получение денег только после регистрации сделки в Росреестре. Другие хотят получить деньги не на счет, а наличкой. Опытный риэлтор поможет убедить граждан не бояться связываться с ипотечным вариантом.

Подводим итоги:

• Сделку на первичном рынке можно провести своими силами. Юрист или риелтор потребуются, чтобы разъяснить пункты договора с застройщиком и банком. Правда, поменять условия сделки вы всё равно не сможете.
• Покупая квартиру на вторичном рынке, придётся разобраться с правилами регистрации договора купли-продажи и проверить юридическую чистоту квартиры. Сделать это можно самому, а можно через риелтора или юриста.
• При альтернативной сделке обойтись без посредника вряд ли получится — риелтору придётся синхронизировать действия всех продавцов и покупателей в цепочке.

Где искать квартиру

Поиск квартир со свободной планировкой на ЦИАН Многие обращаются к риэлторам из-за возможности ускорить поиск жилья. Но и своими силами можно быстро найти подходящий вариант, если задействовать все возможные способы подбора:

• Интернет-ресурсы, на которых представлена подробная информация с качественными фото. Здесь выкладывают предложения как риэлторы, так и собственники. Например Авито или ЦИАН;
• Печатные СМИ менее популярны, но своя клиентура есть и у них. Например, в таких изданиях дают объявления пожилые люди;
• Объявления на подъездах интересующих домов. Стоит повесить и свое объявление о том, что человек хочет купить квартиру в этом районе.

Не стоит забывать и про возможности «сарафанного радио». Если сообщить о своих планах родственникам и знакомым, подходящая квартира может быть найдена очень быстро. Преимущества этого способа очевидны: можно сэкономить на посредниках, а наличие общих знакомых помогает установить контакт.

Мнение эксперта

Станислав Ершов

Эксперт в области жилищного права.

Написать эксперту

Если хочется приобрести жилье в новом доме, стоит заглянуть на сайты крупных застройщиков. Еще один шанс подобрать достойный вариант – посмотреть списки проектов новостроек, которые аккредитованы банками. Найти их можно на порталах известных кредитных организаций: ВТБ, ПАО «Сбербанк».

Кстати, заодно стоит изучить базы данных залоговой недвижимости, которую распродают банки. Например залоговая недвижимсть банка ВТБ. В них встречаются интересные предложения по ценам ниже рыночных.

Дадут ли ипотеку?

Этот вопрос задают себе все желающие купить квартиру в ипотеку. В большинстве случав, ответить на него можно заранее, если пойти от обратного. Поэтому мы рассмотрим тех, кому вряд ли дадут ипотеку:

— Плохая кредитная история. Если вы брали какие-либо кредиты и имели проблемы с выплатами по ним, вам не одобрят ипотеку. Имейте ввиду – ваша кредитная история известна всем, кому надо об этом знать.

— Неподтвержденный доход. Если банк не увидит как и сколько вы зарабатываете, говорить будет не о чем.

— Недостаточный доход. Ваши кредиты не могут превышать 50 % от вашего дохода. Если банк понимает, что оставшаяся от кредитов сумма не позволит прожить вам и находящимся у вас на иждивении лицам, не надейтесь получить ипотечный кредит.

— Непостоянный доход. Если у вас нет постоянной зарплаты и вы относитесь к профессиям, работающим за проценты или гонорары, шанс получить ипотеку очень низкий. Это же правило относится к индивидуальным предпринимателям!

— Рискованная профессия. Военные, МЧС, полиция, пилоты, каскадеры и т.п. профессии. «Военная ипотека» к обычной ипотеке не относится.

— Возрастные ограничения. Если вам меньше 18 или больше 60 лет, вы не получите ипотеку.

Почему стоит обратиться в «Правовед»

• Квалифицированные риэлторы — сотрудники подбирают объекты, которые максимально подходят под критерии клиентов, быстро и дорого продают жилье.
• Профессиональные юристы, специализирующиеся на вопросах недвижимости — заключение договора ипотеки, проведение приватизации, решение судебных споров.
• Опытные оценщики — специалисты оценивают объекты в соответствии с требованиями законодательства, помогают определить адекватную рыночную цену.
• Экономия времени — профессиональные консультации, полное сопровождение, поиск клиентов, оформление документов берем на себя. От вас требуется только проверить данные и поставить подпись.
• Активная реклама объекта и поиск покупателя — комплексный маркетинг (сайты-агрегаторы, доски объявлений, премиум-размещение, баннеры).

Страхование профессиональной ответственности.

Правовой департамент недвижимости. Риэлторские

Риэлторские услуги в Москве — подготовка и проведение гражданско-правовых сделок с объектами недвижимости. Они включают: поиск покупателей, подготовку документов, подбор недвижимости, услуги по купле-продаже.
Стоимость риэлторских услуг зависит от вида сделки (продажа, покупка, обмен), сложности работы (вид — вторичный рынок или жилье от застройщика, наличие обременения, ипотеки, участие в судебных тяжбах), стоимости объекта (класс — от эконом до премиум).