Для чего нужно и как оформляется завышение стоимости квартиры при ипотеке
52 просмотровВ этой статье:
- 1 Зачем завышать стоимость недвижимости при ипотеке?
- 2 Ипотека под залог собственности
- 3 Риски продавца при продаже квартиры: перечень
- 4 Проверка юридической чистоты объектов вторичного рынка
- 5 Кадастровая и рыночная стоимость: в чем разница?
- 6 Какие банки работают по схеме завышения стоимости недвижимости?
- 7 Как происходит оценка недвижимости для банка
- 8 Юридические риски продавца квартиры
- 9 Как избежать мошенничества при покупке квартиры
- 10 Когда завышение лучше не делать?
- 11 Если в квартире прописаны несовершеннолетние
- 12 Негативные последствия для покупателя
- 13 Как снизить риски?
- 14 На что обратить внимание, чтобы не попасться на опасные схемы мошенничества
- 15 Какие потребуются документы?
- 16 Ваши документы!
- 17 Какой бывает стоимость квартиры
- 18 На каком основании?
- 19 Для чего банку нужен первоначальный взнос
- 20 Как застраховаться от возможных притязаний?
- 21 Оценка квартиры
- 22 Мошенничество с документами на квартиру
- 23 Сделка с изменением стоимости
- 24 Банки, которые соглашаются на рискованные сделки
Зачем завышать стоимость недвижимости при ипотеке?
Чтобы получить ипотеку и не выплачивать первоначальный взнос, клиент предоставляет банку расписку от продавца, в которой говорится, что необходимая сумма уже была внесена. Не всегда схема с завышением цены действует безотказно. Рассмотрим риски покупателя и ситуации, когда в банк лучше предоставить документы о реальной рыночной стоимости недвижимости.
- У заемщика нет стабильного дохода для своевременного погашения ипотеки. Риск покупателя заключается в возможной потере объекта залоговой недвижимости. Если квартира перейдет в собственность банка и окажется, что ее реальная рыночная стоимость намного ниже той, которая указана в документах, заемщик даже рискует стать фигурантом уголовного дела.
- Между продавцом и покупателем нет доверительных отношений. В этом случае банк также может узнать об обмане и отказать в кредитовании.
- Недвижимость нельзя сравнить с аналогичными объектами на рынке и ее стоимость обусловлена архитектурной ценностью.
Как уже было сказано выше, основная причина, почему стороны прибегают к сделке с завышением стоимости недвижимости — отсутствие у покупателя денег на первоначальный взнос. Часто это не меньше 20% стоимости квартиры, что в крупных городах является существенной суммой. Именно в подобных ситуациях возникает необходимость завысить стоимость объекта, получить кредит и покрыть все расходы.
Или третий вариант. Покупателю просто нужны наличные средства на личные нужды — приобретение автомобиля или путешествие.
Именно указанные выше причины толкают заемщиков на ипотеку с завышением. Это не совсем честно и законно, но каждый получает свою выгоду.
Риэлторы и специалисты банковского сектора отмечают, что особенно популярны сделки с завышениями были до 2008 года. Сейчас их количество сократилось благодаря тому, что финансовые учреждения серьезно ужесточили контроль над экспертами-оценщиками. Теперь в каждом банке есть свои аккредитованные компании, которые занимаются оценкой недвижимости.
В банках считают, что для исключения случаев завышения стоимости, оценку должен заказывать сам банк, а не покупатель. Существует несколько финансовых учреждений, которые применяют именно эту схему.
Мнение эксперта
Александр Николаевич Григорьев
Эксперт в области ипотеки с 10-летним стажем. Является руководителем отдела ипотеки в крупном банке, на счету более 500 успешно одобренных ипотечных кредитов.
Иногда завышение может происходить и без какого-либо сговора с клиентами. Как пример: когда покупатель ищет себе жилье, он обычно начинает поиск именно с просмотра наиболее бюджетных вариантов. Значит, именно такие квартиры первыми и продаются, покидая рынок. Результат данного явления — оценщики ориентируются на квартиры по более высоким ценам. Подобное завышение ничем эксперту не грозит.
Банк будет выдавать кредит, базируясь на той стоимости, которую в своем отчете отразит эксперт-оценщик. Весомые различия между кадастровой и отчетной стоимостью, вызовут подозрения у банка. Оценщик, который будет уличен в сговоре с покупателем, может лишиться своей лицензии.
Как видите, такая схема с завышением стоимости жилья несет за собой риски для всех действующих в ней лиц.
Ипотека под залог собственности
Банки готовы одобрить ипотечный кредит без первого взноса, если в качестве дополнительных гарантий заемщик предоставляет имущество под залог.
Если в качестве залога используется жилая недвижимость, то к ней предъявляются следующие требования:
- жилье должно быть пригодным для жилья, не ветхое и не аварийное;
- недвижимость должна быть ликвидной.
Но недвижимость – не единственное имущество, которое банки готовы принять в качестве залога. Также рассматриваются земля, автомобиль, акции и другие ценные бумаги, а также драгоценные камни и металлы.
Основное требование к залоговой собственности – ее ликвидность. Банк примет только то имущество, которое сможет без проблем реализовать на торгах.
Риски продавца при продаже квартиры: перечень
У собственника есть выбор — реализовывать жилье на рынке недвижимости самостоятельно, либо доверится посредникам или юристам. Решение неоднозначное, т.к. и профессионалы могут ошибаться, а нести финансовые потери только вам.Наиболее безопасный способ отчуждения недвижимости — сделка купли-продажи!
Наиболее рискованные места для продавца при продаже жилья:
- Низкая оценка рыночной стоимости недвижимого имущества;
- Популярные варианты передачи денежных средств (например, расчеты по аккредитиву);
- Передача доверенным лицам оригиналов документов на жилье;
- Реализации ипотечной квартиры;
- Показы квартиры покупателям и посредникам;
- Продаже недвижимости в рассрочку;
- Отчуждение недвижимости при участии посредников;
- Найме неопытного посредника или юриста;
- На этапе заключения сделки.
На каждом этапе проведения, организации и оформления сделки по купле-продаже жилплощади, продавцу необходимо держать ухо в остро.
Оценка стоимости жилплощади
Завышенная стоимость жилья грозит долгим сроком продажи, поэтому оценивайте цену квартиры исходя из цены аналогов, стоимости общей площади в сравнении со стоимостью за 1 квадратный метр.
Имея две цифры (цена по площади и за квадратный метр), вы выведете среднее значение, которое позволит жилью не застаиваться в аналах интернет досок объявлений.
Этап заключения сделки:
- При составлении юридически значимого документа, например, договор купли продажи квартиры увеличивает риски для продавца, если составлен без юридической консультации (часто просто скачанный из интернета шаблон);
- Условия, по которым заключается сделка заведомо невыгодные для собственника, не замеченные до подписания ДКП;
- Мошеннические действия покупателя, в результате которых сделка может быть признана недействительной.
Показы жилья
Помимо потенциальных покупателей и риэлторов на демонстрацию жилья заглядывают откровенные воры, которые легко лишат вас драгоценностей и иных ценных вещей, если те плохо лежат.
Перед показом квартиры убирайте подальше все ценные вещи и держите просматривающих в зоне видимости. Если на показ пришло несколько человек (а так часто практикуется), то не допускайте, чтобы они расходились в разные комнаты.
Портрет потенциального покупателя:
- Обычно просит ознакомиться с техническим планом жилища, чтобы узнать о возможной перепланировке;
- Обращает внимание на состояние труб канализации и водопровода, электропроводки;
- Спрашивает об основании приобретения собственности, количестве собственников;
- Интересуется состоянием балкона (лоджии), видом из окон, наличием парковки, напором воды, соседями и иными бытовыми, но важными для проживания мелочами.
Пользование услугами риэлторов и агентств недвижимости:
- При ошибочном выборе риэлторской компании, с которой вы решили работать, можно не только затянуть сроки продажи квартиры и потерять деньги, оплаченные за услуги, но и квартиру;
- Не отдавайте риэлторам ни под каким предлогом оригиналы документов на квартиру;
- Не выписывайте генеральной доверенности посреднику на продажу вашей квартиры.
Использование популярных способов перевода денег за реализуемое жилье:
- Передача расписки о получении продавцом полного расчета за продаваемую квартиру до фактического получения денежных средств от покупателя лишает собственника и квартиры и денег;
- Использование поддельных банкнот Банка России приобретателем жилплощади;
- Ошибка оператора банка при вводе реквизитов для перевода финансовых средств при расчете с покупателем;
- Безналичный способ оплаты (перевод средств продавцу осуществляется после регистрации перехода права).
Проверка юридической чистоты объектов вторичного рынка
Прежде, чем заключать договор купли-продажи, необходимо проанализировать основные правоустанавливающие документы и проследить, насколько часто жилой объект менял владельцев. Беспроблемная недвижимость на вторичном рынке — большая редкость. Отсюда многочисленные юридические трудности при оформлении права собственности.
- Заключенную сделку могут признать ничтожной при несоблюдении требований законодательства. Например, договор подписан лицом, не имеющим необходимых полномочий.
- Можно столкнуться с мошенниками, которые используют поддельную или утратившую силу доверенность.
- Самые опасные для покупателя — оспоримые сделки. Некие лица после заключения договора купли-продажи могут потребовать восстановления своих прав, нарушенных в результате продажи недвижимости. Большая часть этих рисков скрыта и неочевидна даже для риэлторов. Обезопасить себя можно тщательным анализом документов, связанных с квартирой.
Покупатели стараются избегать объектов, на которых зарегистрированы несовершеннолетние, или дети являются собственниками жилья.
При детальном рассмотрении все не так страшно, но оформлять сделки, связанные с жилищными правами несовершеннолетних, нужно аккуратно.
- Необходимое условие для проведения таких сделок — согласие органов опеки.
- После заключения договора купли-продажи нелишне проверить, что дети зарегистрированы по новому адресу.
- Скрытые риски связаны с покупкой жилья, которое изначально приобреталось с участием материнского капитала. Если родители не выделили долю ребенка, то впоследствии он на законных основаниях сможет претендовать на квадратные метры в проданной квартире.
Чаще всего это граждане, которые отказались от участия в приватизации, но получившие право на пожизненное проживание в квартире. По закону владелец обязан предоставить информацию о всех, кто сохраняет право пользования жильем в случае его продажи (пункт 1 статьи 558 Гражданского кодекса РФ). Если кто-то не включен в этот список, но предъявляет права на квадратные метры, то покупатель вправе оспорить сделку.
Внимание! Граждане, которые были сняты с регистрационного учета из-за отбывания наказания или службы в армии, сохраняют право проживания на квадратных метрах. При обращении в суд они легко доказывают и восстанавливают свои права.
К скрытым собственникам можно отнести и внезапных наследников. Если приобретаются квадратные метры по «свежему» наследственному делу, велик риск появления неожиданных претендентов на наследственную долю. Поэтому разумно не заключать договор купли-продажи, пока не прошел срок исковой давности по завещанию. Он составляет 3 года.
Предлагаем ознакомиться Отказ от имущества в пользу государства
Кадастровая и рыночная стоимость: в чем разница?
Любой объект недвижимости имеет 2 цены:
- Кадастровую.
- Рыночную.
Рыночная цена — настоящая, объективная стоимость квартиры. Она зависит от ремонта, расположения, инфраструктуры и т. д. На эту цифру также влияет общее состояние рынка недвижимости и конкурентоспособность жилья: первый этаж стоит дешевле, чем остальные, и прочие подобные «правила».
Кадастровая цена — сумма, которая используется для расчета налога на недвижимость. Она всегда ниже рыночной. Что выгодно владельцу — он платит налоги в меньшей сумме. Кадастровая стоимость зависит от региона, где находится жилье. В каждом регионе есть определенный коэффициент, который используется для расчета цены квадратного метра.
Какие банки работают по схеме завышения стоимости недвижимости?
Проще всего разобраться в механизме завышения на примере.
Борис хочет купить квартиру у Виктора в ипотеку, но банк требует первоначальный взнос в размере 20%. Таких денег у покупателя нет, и он планирует недостающую сумму получить в самом составе кредита.
На следующем этапе Борис обращается в оценочную компанию, и договаривается с оценщиком о завышении стоимости. Далее он передает отчет об оценке и расписку в банк, доказывая тем самым, что выполнил условия по первоначальному взносу. Теперь ему необходимо дождаться одобрения банка и получить ипотеку. В заключение стороны оформляют договор купли-продажи и заключают сделку.
Статистика говорит, что примерно 3 из 10 сделок с завышением оказываются успешными. Все потому, что сегодня рынок недвижимости настолько непредсказуем и разнообразен, что даже самые смелые цифры в стоимости квартиры не удивляют оценщиков и они готовы подставить под ними свою подпись.
Сделка с завышением цены состоит из 7 шагов:
- Подбирается подходящий объект. Лучше если у него будет только один собственник. В противном случае можно серьезно усложнить ситуацию с несовершеннолетними детьми, недееспособными и т. д. Пусть реальная стоимость квартиры будет 2,6 миллиона рублей.
- Далее нужно договориться с продавцом о фиксировании завышенной стоимости жилья в документах. Покупатель и продавец подписывают двустороннее авансовое соглашение на 650 тысяч рублей (первоначальный взнос 20%) с указанием, что итоговая стоимость квартиры — 3,25 миллионов рублей.
- Продавец оформляет расписку о том, что получил аванс в размере 650 тысяч рублей.
- Теперь необходимо договориться с экспертами о том, чтобы они оценили квартиру в 3,25 миллионов рублей. Сразу отметим, что именно на этом этапе все может сорваться, так как часто оценка проводится организациями, которые сотрудничают с банком на постоянной основе. Не все оценочные организации пойдут на такой риск. Если обман вскроется, банк больше не будет сотрудничать с фирмой, и она потеряет источник прибыли.
- Покупатель передает в банк: договор, с прописанной в нем стоимостью в размере 3,25 миллионов рублей, отчет об оценке, где квартира стоит те же 3,25 миллиона, и расписку о том, что отдал необходимую сумму первоначального взноса продавцу.
- Далее необходимо оформить договоренность между покупателем и продавцом о передаче аванса.
- Банк одобряет заявку, но выдает, как положено в таких случаях, только 75-80% стоимости объекта. Что в нашем примере — 2,6 миллионов, или настоящая стоимость квартиры.
Сегодня на российском рынке очень много банков, поэтому они работают в условиях жесткой конкуренции и борьбы за каждого клиента. Подобные условия привели к тому, что появились банки, которые лояльно относятся к сделкам с завышением стоимости.
К таким финансовым учреждениям можно отнести:
- Сбербанк.
- Райффайзен банк.
- ВТБ.
- Промсвязьбанк.
- Россельхоз.
- Ак Барс.
- Российский капитал.
- Открытие.
- Транскапиталбанк.
- Металлинвестбанк.
Мнение эксперта
Александр Николаевич Григорьев
Эксперт в области ипотеки с 10-летним стажем. Является руководителем отдела ипотеки в крупном банке, на счету более 500 успешно одобренных ипотечных кредитов.
Важно понимать, что даже если вы решили обратиться в один из этих банков и провести сделку с завышением, отклонение от реальной рыночной цены не должно быть более 20%. Больше — слишком подозрительно и вряд ли вас ждет что-то кроме отказа.
Как происходит оценка недвижимости для банка
Существует несколько видов стоимости недвижимого имущества:
- рыночная;
- кадастровая;
- оценочная;
- инвентаризационная и так далее.
За квартиру реальный покупатель отдает рыночную стоимость объекта. Рыночная цена фиксируется в договоре купли-продажи и в ипотечном соглашении. Кадастровая стоимость объекта указывается в документах БТИ, а оценочную стоимость для банка рассчитывает оценщик. Сумма, которую за свою собственность планирует получить покупатель, не принимается в расчет при одобрении ипотеки. Для банка важна именно оценочная стоимость ипотечного жилья. Фактически оценочная стоимость близка к среднерыночной цене объекта и складывается из нескольких составляющих:
- тип и площадь объекта;
- наличие ремонта, перепланировок, качество внутренней отделки, внешний вид объекта;
- расположение, транспортная доступность, наличие в районе развитой инфраструктуры;
- состояние инженерных коммуникаций;
- благоустройство и внешний вид дома, где расположена квартира;
- этаж, вид из окон и другие индивидуальные особенности объекта.
Стоимость независимой оценки недвижимости начинается от 3000 рублей. Эти расходы на себя по традиции берет покупатель, заинтересованный в оформлении кредита. Оценку недвижимости для банка заказывают у оценочной компании, которая имеет соответствующую аккредитацию. Таким образом банк страхуется на случай подтасовки реальной и желаемой цены ипотечной недвижимости.
Для будущего покупателя сумма, в которую будет оценена приобретаемая квартира, имеет большое значение. Если продавец выставил цену в 2 миллиона рублей, а оценщик оценил жилье в 1,5 миллиона, банк не даст достаточную ссуду для приобретения объекта. В подобной ситуации у покупателя есть два варианта — пытаться сбить цену и договариваться с продавцом или искать другой объект в пределах заданной суммы.
Юридические риски продавца квартиры
Покупатель не исполнил обязанности по ДКП
Продавец рискует не получить деньги за продаваемую квартиру после регистрации сделки, если до подачи документов на регистрацию в МФЦ не оформил ее, как предмет залога. Для этого пишется отдельное заявление регистратору и называется – право залогодержателя до момента полного расчета.
Недействительность сделки
- В случае, если суд признает сделку купли-продажи не заключенной (не указаны существенные условия в ДКП);
- Признание сделки недействительной в случае противоречия требованиям действующего законодательства.
Иск от покупателя за покупку жилья ненадлежащего качестваПокупатель вправе, в течение 2 лет после покупки квартиры подать иск на продавца, если тот передал жилье, которое не соответствует условиям ДКП. Возможность предъявления подобного иска может быть заложена как умышленно, так и нет при составлении договора купли-продажи.
Чтобы избежать большинства оснований предъявления иска, указывайте в ДКП существенные недостатки жилплощади. Например, поврежденная электропроводка, неузаконенная перепланировка, притязания 3-х лиц, конструктивные повреждения стен и коммуникаций и т.д.
Покупатель не исполняет действия, необходимые для регистрации сделкиНапример, не выходит на сделку в оговоренный срок, а продавец уже получил справку на продажу, оплатив за 10 дней вперед коммунальные платежи. В этом случае, если сделка совершается позже, то продавце, согласно закона, обязан оплатить коммунальные платежи сам, не зависимо от срока выхода на сделку.
Использование оригиналов документов лицами, участвующими и не участвующими в сделке:
- Выписывая доверенность посреднику (юристу, риэлтору) на право пользования оригиналами документов, может быть допущена ошибка, в следствие которой сделка не состоится без присутствия третьей стороны;
- Покупатель, получивший оригиналы документов, может потерять их или не вернуть (обычно ипотечники, для одобрения предмета залога берут для банка документы на квартиру);
- Повреждение или утеря пакета документов при работе с ними сотрудника банка, риэлтора, юриста, покупателя и даже собственника.
Узнайте, можно ли отдавать риэлтору оригиналы документов
Риски при оформлении продавцом документов
Ниже мы рассмотрим, какие поджидают риски при продаже квартиры для продавца самостоятельно отчуждающего жилье. Именно в этом случае актуальны ошибки при составлении документов (предварительный договор купли-продажи, ДКП, соглашение о задатке и т.д).
Перечень документов для оформления сделки купли-продажи типовой, но ситуации при продаже квартиры уникальны, поэтому и условия, прописываемые в документах, формулировки будут разные! Примеров ошибок в документах, исходя из практики можно привести массу!
Несколько примеров:
- Указание недействительных паспортных данных в договоре, расписке и иных документах по причине того, что покупатель не поменял вовремя паспорт;
- Написание расписки о получении денежных средств дважды (до и после регистрации сделки).
Причины, которые увеличивают риск:
- Слабое знание российского законодательства, регулирующего сделки с недвижимым имуществом, что препятствует оперативное распознавание ошибки и ее устранения;
- Невнимательность при составлении документов при оформлении сделки купли-продажи;
- Доверие непрофессионалам и откровенным мошенникам, которые специализируются на мошеннических схемах завладения чужим имуществом;
- Отказ от услуг профессиональных риэлторов или юристов, специализирующихся на сделках с недвижимостью.
Чем рискует продавец квартиры:
- Потеря жилья;
- Потеря или недополучение денег за реализуемую жилплощадь.
Однако, вы снизите риски самостоятельной продажи квартиры, узнав порядок продажи квартиры самостоятельно
Если вы решили продать квартиру риски вам не избежать, но вы уже знаете из статьи, какие риски несет продавец квартиры и где подстелить соломки, в случае их возникновения.
Задавайте вопросы юристам, которые ответят на ваш вопрос на любом этапе сделки.
Как избежать мошенничества при покупке квартиры
Обезопасить себя от мошенников можно, если предварительно проверить квартиру на юридическую чистоту.
Рекомендации покупателю | |
1. | По возможности изучить репутацию Продавца, банка, застройщика и т.д. (в зависимости от того, кто именно участвует в купле-продаже). Что-то можно узнать от друзей и знакомых, а что-то – на Интернет-сайтах для написания пользовательских отзывов. Если Покупатель желает приобрести квартиру у застройщика, то лучше делать это не через подрядчиков, а непосредственно в головном офисе строительной фирмы. |
2. | Встретиться напрямую с Продавцом, задать ему уточняющие вопросы (с целью подловить, выявить несоответствие). |
3. | Внимательно изучить паспорт лица, с которым проводится сделка. Покупателю необходимо сравнить паспорт Продавца со своим паспортом, а также проверить подлинность паспорта Продавца через онлайн-ресурс МВД. Рекомендуется снять с паспорта копию и оставить ее у себя. То же самое относится и к паспорту Доверенного лица. |
4. | Внимательно изучить документацию на квартиру, сверить данные во всех бумагах (они должны быть идентичны). Если предоставляются не оригиналы, а дубликаты (выдаются при утере первоначальных бумаг), это должно насторожить. При купле-продаже на вторичном рынке должны быть предоставлены: выписка из ЕГРН, правоустанавливающий документ на квартиру (если он был оформлен до 1998 года, то на обороте стоит штамп БТИ, а если после 1998 года, то штамп Регистрационной палаты), технический паспорт, квитанции об оплате коммунальных платежей, выписка из домовой книги. Опционально добавляются – разрешение от ООП, нотариально заверенное согласие от супруга (для совместно нажитого имущества), нотариально заверенная доверенность (при участии Доверенного Представителя). При купле-продаже на первичном рынке должны быть предоставлены: свидетельство о госрегистрации ЮЛ, выписка из ЕГРЮЛ, лицензия на ведение профильной деятельности, разрешение на строительство, проектная документация на дом, договор на земельный участок (как правило, договор аренды земли), непосредственный проект договора с Покупателем (лучше всего – договор долевого участия в строительстве). Подписывать договор лично может только генеральный директор строительной компании, остальные (менеджеры, заместители и пр.) – по доверенности. При купле-продаже в ипотеку: лицензия банка на выполнение банковских операций, договор ипотечного кредитования, все вышеописанные документы на квартиру (для первичной – свои, для вторичной – свои). Легальность работы банка можно проверить на сайте ЦБ РФ. |
5. | Узнать, нет ли наследников и других претендентов на квартиру. Изучить завещание и свидетельство о вступлении в наследство. |
6. | Узнать, не арестована ли квартира за крупные долги Продавца. Получить информацию можно на сайте Федеральной службы судебных приставов. Узнать, не обанкротился ли Продавец. Получить информацию можно в Едином федеральном реестре сведений о банкротстве (есть онлайн-ресурс). |
7. | При необходимости – обратиться в психоневрологический диспансер по месту проживания Продавца и проверить его дееспособность. |
7. | Не торопиться подписывать бумаги, внимательно их вычитывать. Лучше снять копии со всех документов и ознакомиться с ними дома. Если 2-ая сторона отказывается от этого или начинает подгонять, значит, дело нечисто. |
8. | Не забывать о том, что Покупатель имеет право вносить в договор купли-продажи свои требования и свои условия (по согласованию с Продавцом). Не стоит идти на поводу и соглашаться на любые положения. |
9. | Никогда не оставлять Продавцу свой паспорт. Лично присутствовать при подписании всех важных документов и при проведении взаиморасчетов, требовать от Продавца того же. |
10. | Брать на переговоры и встречи с Продавцом своего свидетеля. |
11. | Критически оценивать недвижимость и не доверять супервыгодным предложениям (с низкой стоимостью, быстрым оформлением и пр.). |
Схемы мошенничества при продаже квартир становятся все изощреннее, поэтому выявить их своевременно – непростая задача. Для этого Покупатель должен обладать не только юридической подкованностью, но и психологической устойчивостью. Чтобы не попасться на хитрые уловки мошенника, понадобится задать Продавцу прямые вопросы для получения прямых ответов, провести тщательный осмотр жилья, запросить весь пакет документов. Не знаете, с чего именно начать проверку Продавца и принадлежащей ему квартиры? Обратитесь за бесплатной консультацией юриста сайта ros-nasledstvo.ru и получите ответы на имеющиеся вопросы.
Для вас работают БЕСПЛАТНЫЕ КОНСУЛЬТАЦИИ! Если вы хотите решить именно вашу проблему, тогда
:
- опишите вашу ситуацию юристу в онлайн чат;
- напишите вопрос в форме ниже;
- позвоните Москва и Московская область
- позвоните Санкт-Петербург и область
Сохраните или поделитесь ссылкой в социальных сетях
(
2 оценок, среднее: 5,00 из 5)
Автор статьи
Наталья Фомичёва
Эксперт-юрист сайта. Стаж 10 лет. Наследственные дела. Семейные споры. Жилищное и земельное право.
Задать вопрос Рейтинг автора
Написано статей
513
-юристу БЕСПЛАТНО!
Напишите свой вопрос, наш юрист БЕСПЛАТНО подготовит ответ и перезвонит вам через 5 минут.
Отправляя данные Вы соглашаетесь с Согласием на обработку ПДн, Политикой обработки ПДн и Пользовательским соглашением
Полезная информация по теме
3
Договор купли продажи квартиры с использованием ипотеки и кредитных средств
Договор купли-продажи квартиры является основным документом при заключении сделки. Особенно…
3
Договор купли продажи квартиры с несовершеннолетними детьми
Покупка недвижимости — ответственный шаг, требующий серьезной подготовки и внимания…
14
Как проверить квартиру на чистоту перед покупкой самостоятельно
Сделка по возмездному отчуждению жилья всегда сопряжена с определенными рисками,…
24
Какие действия необходимо сделать после покупки квартиры
После заключения сделки купли-продажи жилого помещения покупателю еще рано вздыхать…
2
Осмотр квартиры перед покупкой
Покупка квартиры – ответственный шаг, к которому обязательно нужно тщательно…
6
Предварительный договор купли-продажи квартиры для опеки
Предварительный договор купли-продажи (ПДКП) – это соглашение, которое заключается сторонами…
Когда завышение лучше не делать?
Подобная схема сомнительна, и не может гарантировать ни одной из сторон полную безопасность. И покупатель, и продавец должны понимать, на что они идут. Особенно это касается покупателя, ведь он рискует несколько больше.
Существует 3 причины, которые должны остановить от совершения сделки с завышением:
- Покупатель не имеет стабильных доходов. Это чревато тем, что при наступлении неблагоприятной ситуации, он может быть не в состоянии оплачивать ипотеку. Банк отберет жилье, а при вскрытии схемы можно оказаться под следствием.
- Покупатель не установил доверительных отношений с продавцом. Это сложный психологический аспект. В таких вопросах, как недвижимости и деньги, вряд ли стоит доверять кому-либо, кроме ближайших родственников.
- Покупатель выбрал дорогую квартиру, которую трудно сравнить с конкурентами. В такой ситуации оценщик, скорее всего, не согласится дать заведомо ложный отчет, ведь обман здесь будет слишком очевиден.
Если в квартире прописаны несовершеннолетние
За защитой прав детей следят органы опеки и попечительства — сделки с жильем с участием несовершеннолетних редко происходят без их вмешательства. Если ребенок имеет долю в праве собственности на квартиру, продавец обязан получить от органов опеки разрешение на продажу жилья. Не обойтись без такого документа и в случае, когда дети остались без родителей или находятся под опекой.
А если у несовершеннолетнего есть родители и он не имеет доли в квартире, то независимо от факта его прописки разрешения от органов опеки не требуется. Разобраться самостоятельно в этих тонкостях непросто, поэтому если вы твердо намерены приобрести квартиру, в которой прописаны дети, стоит обратиться за помощью к опытному юристу.
Негативные последствия для покупателя
Положительным следствием для покупателя станет получение жилищного кредита на нужную сумму. Но указание заведомо более высокой стоимости жилья может обернуться и неприятностями для заемщика. Перечислим основные негативные последствия этой процедуры:
- Информация о завышении стоимости квартиры может открыться еще до оформления ипотеки, и тогда банк просто откажет в кредитовании;
- Документы и расписки могут быть составлены таким образом, что покупателю придется на самом деле выплатить первоначальный взнос продавцу;
- Указание недостоверной стоимости квартиры может квалифицироваться как мошенничество, если банк потерпит финансовые или иные убытки от сделки. В этом случае риск продавца и покупателя заключается в том, что оба могут оказаться под следствием.
Взять квартиру в ипотеку, не вложив в нее никаких собственных средств, выгодно и удобно. Но помните о том, что схема с завышением стоимости объекта неправомерна. А значит, имеет свои и довольно существенные риски. Рискуют обе стороны, но сейчас поговорим о том, какие риски несет покупатель.
Не стоит думать, что финансовые учреждения не в курсе подобных махинаций. Специалисты банка при изучении документов обязательно обратят внимание на значительную разницу между кадастровой и рыночной стоимостью.
Мнение эксперта
Александр Николаевич Григорьев
Эксперт в области ипотеки с 10-летним стажем. Является руководителем отдела ипотеки в крупном банке, на счету более 500 успешно одобренных ипотечных кредитов.
Самое мягкое наказание, которое ждет покупателя — отказ в кредите. Затем — занесение покупателя в черные списки. Не забывайте, что банки передают информацию о недобросовестных заемщиках в Бюро кредитных историй, и в будущем вы не сможете взять кредит в этом и любом другом финансовом учреждении.
Банк переводит всю стоимость недвижимости продавцу. Тот в свою очередь должен отдать определенную часть покупателю. В связи с этим могут возникнуть ситуации, когда владелец квартиры просто откажется это делать. Поэтому обязательно стоит составить расписку на возвратную сумму. В банк она не пойдет, однако покупателя обезопасит.
Один из важнейших этапов схемы по приобретению квартиры с завышением является оформление долговой расписки. Если нарваться на недобросовестного продавца, можно потерять большую сумму денег. Ведь ничего не мешает владельцу обратиться в суд с требованием о возврате долга по указанной выше расписке.
Если сотрудникам банка сделка покажется сомнительной, и они решат докопаться до истины (а сделать это не так сложно), это может привести к очень серьезным последствиям. Вплоть до уголовной ответственности по факту мошенничества.
Как снизить риски?
Проще всего снизить риски, если не соглашаться на сомнительные схемы. Ни покупатель, ни продавец не знают, что у другого в голове. Может быть, продавец изначально искал покупателя, которому нужно оформить сделку с завышением, чтобы на нем наживиться. А может все совсем наоборот. К сожалению, как бы не обернулась ситуация, закону будет сложно защитить того, кто в здравом уме и трезвой памяти подписывал бумаги.
Еще один вариант снижения рисков — проводить все операции только по безналичному расчету. Ведь перевод средств с расчетного счета покупателя на счет продавца — прямое доказательство того, что была заплачена/получена именно такая сумма.
Ну и самый простой — приобрести квартиру, у которой нет абсолютно никакой истории. Возможен только при покупке квартиры от застройщика.
На что обратить внимание, чтобы не попасться на опасные схемы мошенничества
Существует множество видов мошеннических схем, выявить которые не так-то просто даже опытным специалистам по правовым вопросам.
Важно помнить — аферисты всегда рассчитывают на сделки с непрофессионалами. Поэтому первые «звоночки» можно заметить еще на начальных этапах.
Прежде всего, стоит помнить — обычно мошенники завлекают доверчивых покупателей необычайно низкой ценой.
Второй важный фактор — отношения с агентствами. Известно, что мошенники как огня боятся профессиональных агентств недвижимости, способных вывести их на чистую воду еще при первом знакомстве.
Поэтому криминальные квартиры никогда не продаются по эксклюзивным договорам с серьезными агентствами. Мы предлагаем ряд рекомендаций, которые помогут обезопасить сделку.
На вторичном рынке
Большинство мошеннических схем связано с продажей «вторичного жилья», поскольку реализовать их гораздо проще, сговорившись с собственником или запугав его.
Мошенники при покупке квартиры используют схемы, отработанные годами. Поэтому у покупателей есть возможность защититься, если не пренебрегать «техникой безопасности».
В ипотеку
Многие покупатели думают, что жилье, покупаемое в ипотеку, проверяет банк, и к моменту сделки ее юридическая чистота «доказана по умолчанию». Это совершенно не так.
Банк проверяет подлинность документов и сведений, которые в них значатся, но и только. К моменту оформления кредита и регистрации сделки риски заемщика уже не являются проблемами банка — его риски перекрывает страховая компания.
А кредит заемщику придется выплачивать независимо от того, насколько удачной оказалась покупка. Поэтому надежная защита от рисков мошенничества возможна только со стороны покупателя, его собственными силами.
В последние годы риски при покупке первичного жилья сократились, но не исчезли.
Поэтому при подборе новостройки через серьезные агентства недвижимости проводится такая же проверка, как и на вторичном рынке. Но объектами проверки являются сами застройщики.
Если же вы приобретаете жилье самостоятельно, следует задаться следующими вопросами:
- Как давно работает данный застройщик? Что пишут в отзывах о купленном жилье?
- Соответствует ли разрешительная документация требованиям, необходимым инвестору?
- На основании каких законов проводится сделка с данным застройщиком?
- Как производятся расчеты? Сможет ли впоследствии инвестор доказать, что покупка оплачена надлежащим образом?
По переуступке
В этом случае покупатель приобретает не право собственности, а право требования — поскольку жилье еще не построено.
Такие сделки считаются высокорисковыми, потому что несут в себе:
- риск двойной продажи;
- риск получения «долгостроя» или недостроенного объекта у застройщика на грани банкротства.
И в том и в другом случае вероятность отдать деньги аферистам довольно высока, и без грамотного юридического сопровождения заключать такие сделки небезопасно.
Какие потребуются документы?
Чтобы получить ипотеку с завышением стоимости, клиент должен предоставить банку-кредитору следующий пакет документов:
- экземпляр оценочного альбома;
- авансовое соглашение между покупателем и продавцом;
- расписку от лица, которое реализует недвижимость;
- возможный образец договора купли-продажи.
Для оформления сделки с завышением стоимости нужно представить в банк документы:
- Отчет эксперта-оценщика с указанием оценочной стоимости.
- Авансовое соглашение, в котором прописаны условия предоплаты и сумма аванса.
- Расписка от продавца о том, что он получил деньги, указанные в авансовом соглашении.
- Проект будущего договора купли-продажи.
Ваши документы!
Кроме паспорта и справок, подтверждающих адекватность действий, владелец жилья должен предоставить:
- выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН), подтверждающую право собственности;
- нотариально заверенное согласие супруги/а на продажу жилья, если состоит в браке;
- свидетельства о рождении детей;
- выписку из домовой книги с перечнем зарегистрированных в квартире жильцов;
- оформленное у нотариуса согласие на продажу от других собственников недвижимости;
- договор ипотеки, если квартира куплена с привлечением жилищного займа.
Какой бывает стоимость квартиры
Размер ипотеки напрямую зависит от стоимости жилья, которое планирует приобрести потенциальный заемщик. Цена недвижимости бывает нескольких видов:
- рыночная,
- потребительская,
- кадастровая и пр.
Если речь идет об ипотеке, банк, в который обратился клиент, учитывает именно рыночную стоимость жилья. От нее будет зависеть и размер кредита. Банк должен быть уверен, что сможет без затруднений реализовать залоговое имущество, если заемщик не выполнит своих долговых обязательств и обремененная недвижимость перейдет в собственность кредитора.
Чтобы получить ипотеку на выгодных условиях, некоторые клиенты договариваются с продавцом жилья о завышении цены на квартиру.
Обратите внимание. Если стоимость недвижимости, которую приобретает заемщик, отличается от среднерыночной более чем на 20%, это может вызвать у банка подозрение и привести к отказу в ипотеке.
На каком основании?
Непременно следует узнать, на каком основании возникло право собственности нынешнего хозяина на рассматриваемую недвижимость. Этот момент — своеобразный краеугольный камень в деле проверки юридической чистоты жилья. Имея точное представление о том, как квартира попала к владельцу, вы сможете определить круг требующих проверки документов, а также сделать выводы о наличии/отсутствии третьих лиц, способных претендовать на жилплощадь. В зависимости от причины, по которой квартира оказалась во владении продавца, документ-основание может быть представлен:
- договором передачи жилья в собственность — для приватизированной недвижимости;
- договором купли-продажи — в случае приобретения квартиры на вторичном рынке;
- договором со строительной компанией, если жилье покупалось в новостройке;
- договором дарения;
- свидетельством о праве на наследство;
- добровольным соглашением или судебным решением о разделе имущества, если речь идет о совместной собственности бывших супругов;
- ипотечным договором;
- справкой о выплаченном пае;
- договором пожизненного содержания в случае получения квартиры под обязательства ренты.
Для чего банку нужен первоначальный взнос
Программы жилищного кредитования различных банков предусматривают выплату первоначального взноса. Его размер, как правило, составляет 10-20 процентов от рыночной цены недвижимости. Если учитывать стоимость даже небольших квартир в регионах, эта сумма редко бывает ниже 200-300 тысяч рублей. Многие заемщики стремятся избежать выплаты первоначального взноса. Далеко не все граждане готовы разом расстаться со своими накоплениями.
Банки, напротив, делают выплату первоначального взноса обязательным условием ипотеки. Если на счет продавца уже внесена крупная сумма, а квартира остается в залоге у банка вплоть до закрытия жилищного кредита, клиент вряд ли захочет терять недвижимость. Таким образом, первоначальный взнос минимизирует риски невыполнения долговых обязательств со стороны заемщика.
Обратите внимание. Существует миф, что платежная дисциплина заемщика снижается в том случае, если первоначальный взнос по ипотеке был менее 20%. Практика показывает, что своевременное погашение долга зависит от личной ответственности клиента. Размер первого платежа не влияет на риск невозврата, поэтому при одобрении заявки банки ориентируются в том числе на состояние кредитной истории заемщика.
Как застраховаться от возможных притязаний?
Лучшее, что вы можете сделать, — отказаться от квартиры. Но если вариант очень уж привлекательный, постарайтесь обильно подстелить соломку. Досконально изучите свидетельство о праве на наследство и выясните, не предоставляется ли кому-то из семьи права на пожизненное проживание в квартире. Убедитесь, что среди родственников продавца нет наследников той же очереди, что и он.
Титульное страхование обеспечивает защиту на случай утраты вами права собственности на купленное жилье. Если суд признает сделку незаконной (из-за появления неизвестного ранее наследника или по другим причинам, о которых вы не знали на момент покупки), вы сможете вернуть свои деньги. Но только в том случае, если судьи сочтут вас добросовестным приобретателем. Так называют покупателей недвижимости, совершивших все необходимые действия для проверки юридической чистоты квартиры.
Оценка квартиры
Рыночную цену недвижимости определяют специальные организации, у которых есть лицензия на этот вид деятельности. Выбрать компанию покупатель может самостоятельно или по согласованию с банком, предоставляющим ипотеку.
Важно знать! Некоторые финансовые организации работают только с аккредитованными оценщиками, и для получения ипотеки клиент должен обратиться к услугам одной из них. Чтобы не ошибиться, клиенту следует предварительно узнать информацию у сотрудника или на официальном сайте.
Процедура оценки подразумевает комплексный подход. При определении рыночной стоимости жилья учитываются следующие факторы:
- затраты застройщика при возведении объекта;
- стоимость аналогичных сделок купли-продажи на рынке недвижимости;
- перспектива повышения/понижения цены объекта со временем;
- местоположение многоквартирного дома (город, округ, наличие социальной инфраструктуры, состояние экологии микрорайона, есть ли поблизости промышленные предприятия и пр.);
- год возведения;
- состояние дома. Учитываются тип недвижимости, количество этажей, материал стен и перекрытий, подключен ли объект к основным коммуникациям, степень их износа, наличие/отсутствие у здания дефектов;
- состояние самой квартиры. На стоимость влияют площадь, количество комнат, есть ли остекление окон, лоджия/балкон, этажность, наличие/отсутствие отделки.
По итогу осмотра компания-оценщик сформирует отчет и акт с указанием рыночной стоимости объекта.
Оценку квартиры для получения ипотеки следует проводить после того, как вы выбрали жилье и договорились с продавцом о сумме сделки. Процедура подразумевает следующие действия:
- Покупатель выбирает оценочную организацию, согласует ее кандидатуру с банком, который предоставляет ипотеку. Затем клиент договаривается о времени визита эксперта, предоставляет ему необходимый пакет документов на недвижимость;
- Представитель оценочной компании проводит осмотр квартиры, иногда фотографирует объект;
- Проводится расчет стоимости по определенной методике;
- По результатам экспертизы формируется специальный документ — оценочный альбом;
- Покупатель оплачивает услуги эксперта.
Мошенничество с документами на квартиру
В других ситуациях преступники продают квартиру, арендованную ими же у настоящего хозяина. Они предъявляют поддельные документы, берут крупный задаток. И даже если покупатель проявит немного бдительности, пусть с запозданием, но всё же выявит подлог, мошенники к тому времени уже успеют скрыться с полученными деньгами. В этом случае покупатель несет убытки лишь частично.
Разновидности обременений, налагаемых на недвижимость:
Может оказаться, что на продаваемое жилье наложено обременение. Это означает, что покупателю придется нести дополнительные расходы. Арест налагается по решению суда. Также может быть наложен арест на квартиру при предъявлении судебным приставам-исполнителям мирового соглашения, которому присущи признаки судебного решения. Но кроме ареста могут обнаружиться и другие обременения. Сведения о наложении обременения не являются конфиденциальными, их можно получить в Росреестре (ЕГРН).
- Продаваемая квартира оказалась залоговой.
- Возобновился судебный спор между наследниками.
- Долг владельца продаваемого имущества настолько большой, что кредиторы добились ареста квартиры и ее продажи.
- Продавец намеревается объявить себя банкротом. В дальнейшем сделка купли-продажи жилья может быть оспорена кредиторами.
Сделка с изменением стоимости
Рассмотрим, как сделать завышение стоимости, чтобы не выплачивать первоначальный взнос. Схема подразумевает следующие действия:
- Покупатель находит на рынке недвижимости подходящий объект и нанимает оценочную компанию, чтобы определить рыночную стоимость жилья. Также выбирается банк, в который клиент планирует обратиться за ипотекой;
- Покупатель договаривается с продавцом недвижимости о подписании документа, по которому первоначальный взнос считается уже выплаченным;
- Расписка подается в банк, который предоставляет ипотеку на более выгодных для заемщика условиях.
Формально объект оценивается по завышенной стоимости, от которой напрямую зависит и размер жилищного кредита. На основании полученной оценки определяется нужная заемщику сумма ипотеки. Если средства переводятся на счет заемщика, он может использовать их часть по своему усмотрению (на ремонт, другие нужды).
Пример. Гражданин покупает однокомнатную квартиру за 2 млн рублей. Банк предлагает жилищный кредит с первоначальным взносом в размере 15%, что в нашем примере составляет 300 тысяч. В процессе подготовки документов клиент, который хочет оформить ипотеку с завышением стоимости квартиры, договаривается с продавцом о том, чтобы формально цена недвижимости была выше на эту сумму.
Банки, которые соглашаются на рискованные сделки
Кредитно-финансовые организации нередко идут навстречу клиентам, которые берут жилищный кредит с завышением цены квартиры. В условиях современного рынка банки таким образом увеличивают доход, несмотря на возможные риски невозврата долга.
Перечислим некоторые организации, к которым есть смысл обратиться за ипотекой с завышением стоимости жилья:
- ВТБ,
- Металлинвестбанк,
- Промсвязьбанк,
- Райффайзенбанк,
- Россельхозбанк,
- Сбербанк,
- ФК Открытие.