График платежей по ипотеке что такое, можно ли изменить
53 просмотровПривет, всем!
Что будет, если не платить ипотеку? В статье вы узнаете, что предпримет банк, если вы не будете платить ипотечный кредит и расскажу, что сделать, чтобы не совершить ошибку 90% ипотечников!
Учитывая реалии российской жизни, накопить на квартиру после 2015 года будет сложно. И при этом ипотека становится единственным путем решения жилищного вопроса. Правда не все рассчитают свои силы и причины на то разные, а суть одна — в один прекрасный день приходит понимание — не платить ипотечный кредит — единственное решение.
И что будет дальше? Вы задаете постоянно себе этот вопрос. Этот вопрос возникает у 80% той части граждан, которые платят ипотеку, либо будут выплачивать, купив квартиру. Предлагаю разобраться, что вас ждет и какие они реалии жизни, если не платить ипотечный кредит.
Если вы перестали платить ипотеку, у банка будут основания обратить взыскание на вашу квартиру, поскольку она в залоге у банка с первого дня покупки.
Можно ли погасить ипотеку досрочно
Все условия досрочного погашения ипотеки должны быть обязательно прописаны в договоре. Как правило, все банки предоставляют такую возможность своим заемщикам. И если несколько лет назад, за досрочное погашение с вас взимались бы пени и штрафы, то теперь такие «кабальные» условия канули в лету. И если вы решите досрочно погасить ипотеку: полностью или частично, то никаких преград вы не обнаружите. У некоторых банков минимальная сумма для досрочного погашения вообще начинается с символических 1 рубля.
Перед погашением ипотеки нужно для себя определить 2 вещи:
- какой у вас вид кредита (ипотеки): аннуитетные или дифференцированные платежи
- с какой суммы разрешено досрочное погашение
Далее вам нужно уведомить банк о том, что вы собираетесь сделать досрочный дополнительный платеж. Это можно сделать двумя способами. Либо в самом банке, написав заявление о желании внести платеж. Либо по телефону горячей линии (сейчас почти у всех крупнейших банков есть такая возможность).
Важно. Известить банк вам нужно хотя бы за один день до наступления периода, в течение которого вы обязаны вносить деньги. Т.е. если вы платите 10-го числа каждого месяца, то заявление (или звонок) нужно оформить хотя бы 9-го числа. В противном случае, деньги будут учтены только в следующем месяце.
Какие документы необходимы для снятия обременения
Для снятия обременения необходимо собрать следующие документы:
- Заявление (можно подготовить заранее, скачайте здесь);
- Паспорт;
- Закладная с отметкой о погашении.
Если документы сдает доверенное лицо, то нужно дополнить перечень доверенностью, заверенной у нотариуса. При условии полного пакета документов, регистрационная запись будет погашена в течение 3-5 рабочих дней.
Виды кредитных платежей
Существует 2 вида платежей: аннуитетный и дифференцированный.
Дифференцированный платеж — сумма долга разбивается на количество месяцев, на которые взят кредит. И конечно же, начисляемые проценты на остаток по долгу. Недостатки — это максимально высокие платежи в начале срока. Но они постепенно со временем, по мере выплаты основного долга, уменьшаются.
Пример. Если вы взяли 1 200 000 рублей на 10 лет под 12% годовых, то в первый месяц ваш платеж составить 10 тысяч за основной долг, плюс к этому начисленные проценты на оставшуюся сумму кредита, а именно 12 000 рублей. Итого за первый месяц ваш платеж составит 22 000 рублей.
Далее сумма будет уменьшаться и в последний, 10-й год ваши платежи составят всего 11-12 тысяч.
Но в последнее время такой вид платежей практически не встречается. Это связано с тем, что для многих такие вариант ипотеки непосилен, ввиду огромных платежей на начальном периоде срока кредитования.
Аннуитетные платежи. Такой вид кредита подразумевает разбитие суммы долга и начисляемые проценты на равные части. Т.е. каждый месяц вы должны заплатить одну и ту же сумму, независимо от того на каком сроке вы находитесь: в начале, в конце, без разницы.
Аннуитетные платежи имеют только один положительный момент — вы сразу понимаете, как и сколько вы будете платить в течение всего срока, и самое главное, равными платежами. Т.е. вы заранее знаете, какую часть своего дохода у вас будет уходить на погашение основного долга.
Но в тоже время такие платежи, по сравнению с дифференциальными, менее выгодны заемщику. Сумма основного долга будет уменьшаться на начальном сроке весьма незначительно. В основном платеже, доля начисленных процентов по кредиту будет достигать 80-90%.
Пример. 200 000 рублей на 15 лет под 12% годовых. Но в отличие от первого примера, платежи будут уже аннуитетные — равные на всем сроке. Ежемесячный платеж составит — 24 тысячи, из них только 4 тысячи будет уходить на погашение основного долга, а 20 000 тысяч — это начисленные проценты.
С каждым платежом, доля основного долга будет незначительно уменьшаться. За 1-й год при такой схеме, заплатив почти 300 тысяч, вы уменьшите свой долг всего на 45 тысяч. По истечении второго года — сумма вашего долга уменьшится на 120 000 тысяч, при выплате банку 600 000 рублей и т.д.
График платежей: что это такое
График платежей представляет собой документ, в котором содержится информация о сроках и суммах погашения кредита. Заемщик при заключении ипотечного договора знакомится с правилами погашения задолженности и подтверждает свое согласие с предлагаемыми банком условиями в момент подписания документов. График платежей внешне выглядит как таблица, в которой указана периодичность внесения оплаты по кредиту.
Обязательными принято считать следующие столбцы:
- дата очередного платежа;
- сумма для перечисления на счет для погашения;
- размер выплат по процентам и основному долгу;
- остаток кредитной задолженности после внесения платежа.
Некоторые банки дополняют таблицу столбцами о сумме внесения для досрочного погашения кредита. Наличие графика платежей под рукой позволяет заемщикам всегда знать, какую сумму и на какую дату необходимо платить. Подобный документ снижает риск появления просрочки из-за неверно проведенных клиентом расчетов или банальной забывчивости. Отсутствие таких обстоятельств позволяет избежать штрафов и сохранить хорошее качество кредитной истории.
Где взять денег на досрочное погашение
Для того, чтобы быстрее рассчитаться с ипотечным кредитом нужны дополнительные деньги, которые вы должны будете вносить сверх установленных платежей. И тут возникает резонный вопрос — а где взять денег для этих целей? Ниже рассмотрим наиболее реальные и эффективные варианты получения денег для этих целей.
Собственные накопления
Ну здесь все понятно. Определите для себя какую часть своего дохода вы можете выделять для таких целей. Главное, не переборщить с размером, чтобы дополнительные платежи не сильно сказывались на вашем уровне жизни. Принцип такой, чем большую сумму вы будете вносить, тем быстрее сможете рассчитаться по кредиту и тем меньше будет конечная переплата.
Но даже если вы не можете выделять значительные суммы, даже совсем небольшие дополнительные взносы способны сэкономить вам немало средств. Всего лишь дополнительная тысяча рублей, но уплачиваемая каждый месяц, за период в 5 лет поможет вам уплатить на пару-тройку сотен тысяч меньше. Только за счет того, что у вас будет постоянно уменьшаться сумма основного долга и как итог начисленные проценты будут меньше.
Материнский капитал
Если вы имеете право на получение материнского капитала, то у вас есть прекрасная возможность уменьшить свой долг по ипотеке. Все что вам нужно — это предоставить материнский сертификат в банк и он автоматически сделает перерасчет основного долга.
При погашении части кредита материнским капиталом, банк уменьшает только размер ежемесячных платежей. Изменить срок кредита в данном случае не получится.
В данный момент размер материнского капитала за рождение второго ребенка составляет 453 тысячи рублей.
Налоговый вычет
Налоговый имущественный вычет могут получить все граждане РФ. Единственное условие — его можно получить только один раз в жизни. Также вы должны иметь официальный доход, с которого уплачены все налоги. Так как по сути, налоговый вычет — это возврат всех налогов, которые были с вас удержаны государством за прошлый период (год).
Пример. Если в прошлом году с вас было удержано налогов на сумму в 100 000 рублей. То в следующем, вы имеете право на получение налогового вычета именно на эту сумму. Но если вы работали неофициально, либо вообще не работали, то денег вы не получите в виде вычетов. Также сюда относятся все категории граждан которые получают пособия, стипендии, пенсии от государства.
Налоговый вычет составляет 13% от суммы покупки недвижимости. Но с суммы не более 2 млн. рублей. Т.е. при покупки квартиры стоимостью в 3 млн., вы имеете право получить 13%, но только с суммы в 2 млн. или 260 тысяч.
Также можно вернуть 13% в виде уплаченных процентов по кредиту, но опять же в пределах 2 миллионов.
Пример. Если у вас кредит на 1 000 миллион и за весь срок вы выплатите проценты по нему в размере еще 1 млн., то вы имеете право получить 260 тысяч в виде налоговых вычетов.
О, ипотека! Как взять, выплатить и не жалеть потом
Ипотека — это же на 20 лет! 20 лет считать каждую копейку, питаться лапшой быстрого приготовления, не ездить в отпуск? Может, не надо в ипотеку-то? Признайтесь, что такие мысли могли быть у вас, у ваших друзей/знакомых/родственников. Про ипотеку написано и сказано много, но остается она тайной, покрытой мраком (на самом деле нет). Продолжаем серию статей «Правильные советы при покупке квартиры» совместно с «Капитал — строитель жилья!» и нашими героями — молодой семьей Машей и Сережей. Сегодня говорим про ипотеку и только про нее. Вперед!
Маша с Сережей задумались…Вот возьмем, а платить-то сможем? Или стоит подождать несколько лет и накопить?
Копим или берем квартиру в ипотеку
Про ипотечные страхи мы уже писали тут, но и в этой статье про них тоже вспомним.
С чего начинается ипотека? С огромного желания купить квартиру. Какой вариант покупки у обычной молодой семьи, где у обоих есть постоянный доход?
Вариант №1: храним деньги в банке (стеклянной дома или в настоящем надежном), живем с родителями или еще платим за съемное жилье, через N-ное число лет наконец покупаем (или нет, потому что уровень цен и инфляции просто «съест» все накопления). Если все же это ваш вариант, то открывайте пополняемый депозит без возможности снятия (год-два), копите проценты и помните про инфляцию. Вариант с накоплением подойдет, если у вас уже есть какая-то весомая сумма, и до квартиры мечты осталось совсем чуть-чуть.Другой вариант — рассрочка, которая возможна с первоначальным взносом от 20 до 80%. Брать рассрочку выгодно, если вы можете выплатить оставшуюся сумму где-то за год. Условия рассрочки могут быть разными.
Вариант №2: берем ипотеку. Ипотека — это долгосрочный целевой кредит, который дают под залог покупаемой недвижимости. Квартира станет вашей не сразу, а только после возврата долга, до этого ваша квартира будет в залоге у банка. Придумали ее еще в Древней Греции, и называли так ответственность одного грека-должника перед другим (кредитором), который давал в долг первому под залог земли.
— Получается, если мы перестанем платить, то нас выселят? — Маша с Сережей заволновались.
Может, но такие случаи очень редкие. Надо стать злостным должником, чтобы квартиру отобрали. Банк сначала пойдет на уступку, например, предоставит кредитные каникулы, подскажет, как можно сделать рефинансирование ипотеки или может дать отсрочку, а потом только начнет применять крайние меры.
Чтобы не доводить до крайностей, к ипотеке надо подготовиться. Для начала зайдите на сайт застройщика или банка, найдите ипотечный калькулятор и рассчитайте сумму ипотеки. Например, если вам надо взять 1 млн 500 тыс. рублей под 10% на 20 лет, то в месяц придется платить 15 тыс. рублей.
— А сейчас платим 16 тыс. рублей в месяц за съемную! — говорит Сережа. Свою-то выгоднее будет, ребята!Главное — правильно оценить свои возможности.
Узнайте, сможете вы платить ипотеку или нет
Для начала устройте репетицию. Каждый месяц откладывайте сумму, которая равна ежемесячному платежу, если знаете, каким он будет. Тогда сможете почувствовать на себе, насколько просто или не очень вам будет платить 15-20 лет.
Как рассчитать ежемесячный платеж? Опять же с помощью ипотечного калькулятора.
Допустим, вы хотите купить евродвушку стоимостью 1 млн 700 тыс. рублей. Общая зарплата вашей семьи — 80 тыс. рублей, первоначальный взнос — 400 тыс. рублей.В кредит вам нужно взять 1 млн 300 тыс. рублей. По ипотечному калькулятору считаем и получаем сумму ежемесячного платежа — 12 980 рублей.
Если вы снимаете жилье, например, за 15 тыс. рублей, то постарайтесь откладывать еще 5 тыс. рублей, чтобы понять, удобно ли вам будет платить 13-20 тыс. рублей плюс коммуналку в месяц. Не снимаете квартиру — просто откладывайте с зарплаты 20 тыс. рублей. Так и себя проверить можно, и на первоначальный взнос накопить!
Маша с Сережей посчитали и поняли, что могут взять сразу двушку, точнее евротрешку от «Капитал — строитель жилья!». Только теперь им важно узнать подробности про ипотеку. Какие документы нужны? Как происходит оформление?
Изучаем словарь ипотечника
Ипотеку берет заемщик
, который отвечает перед банком. Если вы собираетесь оформлять ипотеку на себя, то заемщиком будете вы, если ваш родственник (муж/жена/родители/дети), то заемщиками будут они.
Другой участник ипотеки — созаемщик
, он почти как заемщик, потому что тоже несет ответственность перед банком. Если заемщик перестал платить, то платит созаемщик. О как! Для тех, кто в море в браке, все тягости ипотеки несет на себе также супруг, причем автоматически. Конечно, можно подписать брачный договор и отметить, что имущество принадлежит только одному. У заемщика часто есть доля в ипотечном жилье.
Третий, но не лишний в ипотеке — поручитель
. Он почти как созаемщик, но с другой ответственностью. Если у вас есть поручитель, то вы для банка становитесь более надежным заемщиком, и тот охотнее даст вам кредит. Поручитель же рискует и не получает вообще никакой выгоды: ему придется гасить долг за вас, если вы не сможете платить.
Определяет ипотеку ипотечная ставка
— процент, который определяет, сколько вы в итоге переплатите по кредиту. Чем меньше ставка, тем меньше сумма переплаты.
Когда вы берете ипотеку, то платите сначала первоначальный взнос
. Сумма первоначального взноса обычно составляет 15% от стоимости жилья.
После того как ипотека оформлена, внесен первоначальный взнос, то каждый месяц вы совершаете ежемесячный платеж
. Бывает он аннуитетный и дифференцированный (страшно-то как!).
Аннуитетный платеж
— это когда сумма на всем сроке одинаковая. Сначала выплачивается бОльшая часть процентов, а не сам долг. Количество месяцев и лет выплаты зависит от общего срока ипотеки.
Дифференцированный платеж
меняется каждый месяц. Несколько лет в начале вы платите много, а потом намного меньше к концу срока. Такой платеж более выгодный, потому что меньше переплата, но надо быть готовым к крупным платежам. Тип платежа вы выбираете сами.
Вернемся к Маше и Сереже, которые выбрали квартиру от «Капитал — строитель жилья!» за 1 млн 700 тыс. рублей. На первоначальный взнос ребята уже накопили 400 тыс. рублей, ставка — 10,5%. Осталось выплатить 1 млн 300 тыс. рублей, срок кредита — 20 лет. С аннуитетным платежом придется платить 17 700 рублей в месяц с переплатой в 1 млн. 590 тыс. рублей. Дифференцированный платеж будет от 23 700 в начале срока, и до 13 500 рублей в конце, сумма переплаты — 1 млн 260 тыс. рублей. Получается, при равных условиях сумма переплаты отличается на 330 тыс. рублей.
Самое «страшное» слово из ипотечного мира — это срок ипотеки
(период времени, за который надо ее выплатить). В России максимальный срок ипотечного кредита равен 30 годам, но оптимально брать на 15 лет, потому что переплата зависит от срока, а ежемесячный платеж не будет сильно отличаться.
Иногда можно сделать рефинансирование ипотеки
— оформить новую ипотеку со сниженной ставкой, чтобы сумма ежемесячного платежа и переплата ипотеки уменьшились. Старый кредит в таком случае считается закрытым.
Считаем ипотеку правильно, чтобы и на ремонт хватило, и на мебель, и на отпуск потом
1. Выбираем банк
Когда вы берете вторичку, то банк можно выбрать любой. Подайте заявку сразу в несколько и остановитесь на самом выгодном предложении.
Если остановили выбор на новостройке, то тут другая история: ипотеку дает банк-партнер застройщика. Партнерские программы с застройщиками достаточно выгодные, потому что ставка может быть ниже, чем для вторички. Да и надежные банки-партнеры для застройщика — это большой плюс.
В офисе застройщиков часто есть свои менеджеры по ипотеке, которые помогут выбрать выгодное предложение. Например, в «Капитал — строитель жилья!» менеджер по ипотеке поможет вам получить одобрение сразу в нескольких банках. В итоге покупатель получает обзор максимально выгодных для него условий.
И снова возьмем молодую семью Маши и Сережи, им по 30 лет, они молоды, счастливы и хотят купить квартиру в «Капитале». Какие у них параметры для ипотеки? Стоимость квартиры — 1 млн 700 тыс. рублей, на первоначальный взнос набрали 400 тыс. рублей, зарабатывают на двоих — 80 тыс. рублей. Им нужно взять у банка 1 млн 300 тыс. рублей.
2. Разбираемся с ипотечными ставками
Эксперты говорят, что в 2019-м ставки вырастут, поэтому лучшее время для покупки квартиры — сейчас. Сам глава «Сбербанка» Герман Греф сказал, что в текущих условиях все банки вынуждены несколько раз поднять ставки.
Вернемся к Маше и Сереже. Они изучили ставки в начале 2019 года и поняли, что в среднем банк может дать кредит под 10-11% годовых. Если бы ставка была ниже, то можно было бы платить меньше каждый месяц, но для этого подсуетиться и взять ипотеку надо было полгода назад. «Вот бы сэкономили!» — подумали Маша и Сережа.
Хорошо было оформлять ипотеку в середине 2020 года, там ставки опустились до рекордных 9-9,5%, а банки-партнеры застройщиков давали вообще 8,5%. С осени 2020 года все поменялось, и ставки начали расти вверх. Наступил новый 2020 год, и «Сбербанк» стал давать ипотеку под 10,5%, а ВТБ под 10-11%.
Ипотечные ставки находятся в прямой зависимости от ключевой ставки Центробанка. То есть все начал ЦБ РФ, который в сентябре 2018 года впервые за четыре года повысил ключевую ставку с 7,25% до 7,5%. В декабре она подросла еще немного и стала уже 7,75%.
Снова Маша и Сережа. Они — молодая семья, и у одного государственного банка есть для них акция «Молодая семья» только для вторички, ставка там — 10,%. Для оформления важно быть моложе 35 лет (хотя бы одному), иметь зарплатную карту банка, застраховать жизнь и внести первоначальный взнос от 20% и больше (от стоимости жилья). Если ребята выберут новостройку, то банк-партнер даст им ставку 9,25%.
3. Узнаем про льготы для семейных и военных
Семье, где с 2020 по 2022 год появляется второй и последующий ребенок, могут дать ипотеку на льготных условиях — 6% годовых или рефинансировать уже существующую ипотеку. Тут купить можно только квартиру в новостройке, по вторичке льготную ипотеку не дадут. В Москве и Санкт-Петербурге лимит такой ипотеки — 8 млн рублей, остальные регионы должны уложиться в 3 млн рублей. Первоначальный взнос придется заплатить не меньше 20% от стоимости квартиры. Когда льготный период закончится, то ставку посчитают по формуле: ключевая ставка Центробанка +2%.
У военных тоже есть льготы. Они могут участвовать в накопительно-ипотечной системе (НИС) жилищного обеспечения военнослужащих, но только после трех лет службы. От государства дается бонус: оно перечисляет каждый год в среднем 240 тыс. рублей в год на счета участников. Когда пройдет три года, можно взять кредит и потратить деньги на счете на первоначальный взнос. По военной ипотеке есть лимит — 2 млн 400 тыс. рублей. Пока служба идет, за военного ипотеку платит государство.
4. Рассчитываем первоначальный взнос
Банки сами решают, какой первоначальный взнос установить. Обычно сумма бывает от 10% до 20% от стоимости приобретаемого жилья. Вносите больше — получаете более выгодные условия, а ежемесячный платеж будет меньше, как и общая переплата. Материнский капитал тоже подойдет для первоначального взноса.
Иногда банки дают ипотеку без первоначального взноса, но только под залог жилья.
Сумма кредита может быть 100% стоимости покупаемого жилья, но не больше 60% стоимости квартиры под залог.
У Маши и Сережи накопилось 400 тыс. рублей, они хотят потратить их на первоначальный взнос. Их квартира стоит 1 млн 700 тыс. рублей. Их первоначальный взнос — 23,5% от стоимости квартиры. Акция «Молодая семья» позволяет им взять ипотеку со ставкой 10,5% (на вторичку). Если бы сумма взноса была бы меньше (15-20% от стоимости квартиры), то надбавка банка по этому предложению получилась бы +0,2% (общая ставка —10,7%).
5. Рассчитаем ежемесячный платеж
Какой платеж будет комфортным для вас? Считается, что ипотека должна быть не больше 30% от дохода семьи, банки могут одобрить ипотеку, если сумма ежемесячного платежа не больше 40% от дохода семьи. Если значение больше, то банк рискует и повышает ставку, чтобы перестраховаться. Бывает и так, что кредит одобряют тем, у кого на выплату уходит в месяц 70% от совокупного дохода, но банки игнорируют этот факт.
Перед настоящей ипотекой отрепетируйте (см. выше). Записывайте все свои траты за месяц: продукты домой, кафе и ресторан, коммуналка, одежда, лекарства, образование, развлечения. Оцените важность своих трат и решите, от чего можно отказаться хотя бы на время. Например, избегайте спонтанных покупок, составляйте список прежде, чем идти в магазин. Оставляйте деньги, которые сможете сэкономить на «подушку безопасности» для будущей ипотеки. Всякое же может случиться.
6. Оформляем страховку
Перед тем, как станете ипотечником, не забудьте оформить страховку. Застраховать придется:
— саму квартиру от повреждений и утраты, но только вторичку;
— титул страхуется для вторички, чтобы не потерять право собственности из-за мошенников;
— ваша жизнь тоже страхуется, причем на всю стоимость кредита с прибавлением процентов (1-я, 2-я группы инвалидности и уход из жизни), но не стоит паниковать — это формальности.
Страховка титула делается на три года, потом сделки с недвижимостью оспорить уже нельзя, поэтому после трех лет можно спать спокойно. Если не будете страховать жизнь, то банк завысит ставку. Страховка обойдется вам в 0,5-1,5% от суммы кредита.
Договор заключают на год, обычно со страховой компанией-партнером банка. Через год вы спокойно можете найти страховку и подешевле (на жизнь и квартиру), потому что из-за конкуренции на рынке много предложений. Страховки дорожают от года к году, поэтому искать выгодное предложение — это мудрое решение. Не забудьте только сообщить банку, что сменили страховщика.
Маше и Сереже для их кредита страховка обойдется в 3-6 тыс. рублей, расчет идет независимо от возраста и пола первого (в договоре) заемщика. Сумма страховки будет меняться каждый год, зависит она от оставшейся суммы долга. Для вашего удобства ипотечный брокер «Капитал — строитель жилья!» сразу вам посчитает расходы на страховку в зависимости от выбранного банка.
Оформляем документы для ипотеки: список
— Дадут ли нам ипотеку? — задают вопрос Маша и Сережа и другие будущие покупатели квартир. Давайте узнаем, какие документы нужно собрать и условия выполнить, чтобы ипотеку точно дали.
Стартовый возраст для ипотеки — 18 лет, раньше не дадут. На момент выплаты долга вам должно быть не более 85 лет. На текущей работе ваш стаж должен быть не меньше трех месяцев, а общий трудовой должен быть больше года. Банк проверит вашу платежеспособность, а именно ваш доход, с которым вы сможете платить каждый месяц. Проверят и созаемщика. Иногда банки просят дополнительные документы: права, военный билет или заграничный паспорт. Если вы ИП, то скорее всего попросят свидетельство или налоговую декларацию.
Документы для заявки на ипотеку:
— анкета (она же заявление) самого заемщика и созаемщика;
— паспорта заемщика и созаемщика;
— свидетельство о браке, свидетельство о рождении ребенка (всех, которым нет 18 лет);
— еще один документ, который подтверждает вашу личность. Например, водительские права, удостоверение личности сотрудника федеральных органов власти, удостоверение личности военнослужащего, военный билет, СНИЛС или загранпаспорт;
— документы, которые подтверждают ваше финансовое состояние и наличие у вас работы (нужно для заемщика и созаемщика): справка по форме банка или 2НДФЛ (лучше предоставить ее, чтобы банк не увеличил ставку);
— документы по залогу (когда оформляете ипотеку под залог существующего жилья);
— документы, которые подтверждают наличие у вас первоначального взноса;
— документы по покупаемой недвижимости и отчет по оценке.
Для вторичного жилья еще нужна справка из ЕГРН, справка о том, что нет задолженности по коммуналке. Документы собираете и платите за них вы сами, также в сборе может помочь ваш риелтор.
Для покупки квартиры в новостройке все проще: у банка уже есть большинство документов по застройщику и по проекту, потому что все объекты проходят аккредитацию у банков. «Капитал — строитель жилья!» для удобства своих покупателей аккредитовывает свои жилые комплексы во всех крупных банках города Рязани: ПАО «Сбербанк России», Банк ВТБ ПАО, АО «Россельхозбанк», ПАО «Промсвязьбанк», ПАО Банк Уралсиб, ТКБ Банк ПАО, «Газпромбанк» (Акционерное общество), Прио-Внешторгбанк (ПАО), ООО «МКБ им. С.Живаго», ПАО Совкомбанк, АО «КБ ДельтаКредит», ПАО Банк «ФК Открытие».
Одобрят или откажут?
На одобрение заявки у банка уходит несколько дней. Если банк отвечает положительно, то у вас есть три месяца на оформление сделки. Ставка останется такой же, даже если за время оформления ставки вырастут. Для банка самое главное — сможете ли вы платить, важны ваши доходы (заемщика) и доходы созаемщика, а также собственность, которая уже есть.
Отказ обычно бывает из-за плохой кредитной истории. Если вы раньше не платили вовремя, да еще и к вам приходили коллекторы, то доверять вам нельзя. Вызвать отказ могут липовые справки с работы, сложности могут быть для заемщиков с судимостью (была или есть).
Маша и Сережа рассчитывают свои шансы на одобрение ипотеки, как 99%! Мы бы дали им все 100%.
Финишная прямая: оформляем ипотеку, сделку купли-продажи и ДДУ
Когда квартиру вы выбрали, застройщик (или продавец) готовит шаблон договора, который отправляется в банк на проверку. Сотрудник банка готовит кредитный договор, подписать который вас лично пригласят в банк.
Давайте разберем все по шагам:
1. Подписание кредитного договора.
Внимательно читайте договор, там будет сумма кредита, срок, порядок уплаты процентов по кредиту, порядок возврата суммы кредита.
Сумму кредита указывают прописью, шрифт должен быть понятным, легко читаться.
Еще в договоре указывают условия досрочного погашения, советуем предупреждать, если собираетесь внести досрочный платеж. Также в договоре указывают санкции их применение к вам.
2. Заключение договора
купли-продажи или ДКП (вторичка), или договор долевого участия (ДДУ для новостроек).
3. Открытие счета
, на который банк перечислит вам деньги. Продавец сможет их получить только когда будет оформлено право собственности (готовый дом). Для квартиры в строящемся доме только после регистрации ДДУ.
4. Регистрация документов в Росреестре
(можно через МФЦ). Покупая квартиру в новостройке, можете забыть про этот шаг: почти все застройщики все сделают за вас, но обязательно сначала уточните этот момент. В «Капитал — строитель жилья!» вам предложат оформить электронную регистрацию сделки. В таком формате своя выгода: не нужно стоять в очередях в МФЦ, договор регистрируется быстрее, а значит, вы экономите свое время, а еще, например, при электронной регистрации сделки с ипотекой по «Сбербанку» предоставляется скидка в размере 0,1% от ставки.
Регистрация договора и переход права собственности оформляется обычно за неделю.
Еще раз про ипотечные страхи
1. «Буду платить до старости!»
— часто говорят про ипотеку. По статистике ипотечник возвращает долг за семь лет, делая это быстрее запланированного графика. А где деньги-то брать? Вопрос тоже популярный. Начните экономить — это первый совет. Второй — вы получите налоговый вычет на покупку жилья. Третий — есть вычет на погашение процентов по ипотеке. Вычеты можно получить один раз в жизни и жене, и мужу отдельно. Если вы берете квартиру, которая стоит больше 2 млн рублей, то вычет на руки будет 260 тыс. рублей на человека за покупку жилья. Выплаты могут быть частями в течение нескольких лет, это будет зависеть от зарплаты. Еще можно получить на эту сумму где-то 390 тыс. рублей на процент по ипотеке (также для мужа и жены отдельно).
2. «Не смогу выплачивать ипотеку, влезу в долги»
. Подготовьте себе «подушку безопасности» на случай непредвиденных обстоятельств. Всякое же бывает. Надежнее всего накопить «подушку безопасности» по сумме равную нескольким вашим зарплатам (если возможно). Не забудьте про страховку жизни. Если что-то случится, то ипотеку заплатит страховая. Банки лояльно относятся к заемщикам, которые попали в трудную жизненную ситуацию и могут, например, уменьшить на время сумму платежа. В кредитом договоре такие бонусы всегда прописаны. Есть еще страховка от потери работы, если вас сократят, или компания обанкротится, то вы принесете справку с биржи труда, и банк сам будет платить ипотеку.
3. «Вдруг банк увеличит ставку на кредит, который он уже дал»
. Спокойствие и только спокойствие! Банк так не сделает, потому что у него нет таких прав после заключения договора. Пересмотреть договор уже нельзя, а ставка у вас фиксированная. Могут измениться только индивидуальные условия, если они были в договоре. Есть ипотека с переменной ставкой, которая меняется каждый квартал и зависит от уровня инфляции. Такой кредит предлагает госструктура ДОМ.РФ.
Есть и другие примеры, когда условия ипотеки меняются. Можно, например, рефинансировать ипотеку, но такое возможно только по инициативе заемщика. Так первый кредит выплачивается досрочно и берется новый по более выгодным условиям.
Свежа еще в памяти история с валютной ипотекой. Тогда банки согласились перевести ипотеку в рубли и изменили условия договоров. До кризиса 2008 года валютные кредиты были выгодными, проценты были небольшими, выплаты умеренными, но потом произошло падение рубля. Девальвация привела к повышению платежей. Так же случилось в 2014-м. Многие не смогли платить и продали свои квартиры, чтобы погасить кредит. Грустная история! К счастью, больше ипотеку в валюте не дают.
Тем временем Маша с Сережей еще раз убедились, что квартиру возьмут от «Капитал — строитель жилья!», потому что так выгодно. Их квартира мечты стоит 1 млн 700 тыс. рублей. Они сходили на экскурсию в шоу-рум и решили брать квартиру с ремонтом, общая стоимость получилась — 2 млн 057 тыс. рублей, при этом санузел тоже обустроят (будет ванная и туалет). До сдачи дома они поживут у родителей. Их первоначальный взнос будет 400 тыс. рублей, ипотека в банке-партнере – под 9,7% годовых. В месяц паре комфортно платить 30 тыс. рублей, поэтому ипотеку они берут всего на шесть лет с ежемесячным платежом в 30 450 рублей.
Дополнительные траты обошлись в пять тысяч рублей, за госпошлину и за госрегистрацию договора в МФЦ заплатили 175 рублей. Осталось дождаться ключей!
Рефинансирование кредита
Рефинансирование кредита является еще одной возможностью уменьшить платежи по кредиту, либо срок. Если у вас есть текущий ипотечный кредит в одном банке, то вы можете сделать рефинансирование в другом банке под более выгодные условия.
Смысл рефинансирования следующий. Банк у которого вы хотите рефинансировать кредит, выкупает у вашего первого банка ваш долг, т.е. гасит ваш кредит перед ним. А взамен дает вам новый, под свои, более выгодные условия.
Пример. Если у вас есть ипотека под 14% годовых, а в другом банке можно взять ее под 12%, то имеет смысл рассмотреть такой вариант. Разница в 2% весьма существенна. От суммы в 2 млн. — это составит 40 000 рублей. Это экономия всего лишь за один год. А несколько лет? Опять же несколько сотен тысяч можно сэкономить.
Но перед тем как бежать делать рефинансирование, нужно все хорошенько взвесить. Насколько это выгодно будет вам? Если у вас остался небольшой срок до окончания платежей (год-два), то наверное нет смысла. Больше времени и денег потеряете на переоформление кредита.
Но если платить еще много лет, то такой вариант вполне подойдет.
При рефинансировании кредита есть такой нюанс, про который все забывают и в итоге даже не то что не выигрывают, а даже теряют много денег.
При рефинансировании кредита вы теряете право на получение налогового вычета по всем выплаченным процентам. Т.е. когда второй банк гасит ваш долг по ипотеке, считается, что вы его выплатили и соответственно, на новый (рефинансированный) кредит вы не имеете право получать вычет (как на основной кредит, так и на начисляемые проценты).
Можно ли изменить правила погашения
Сегодня многие банковские организации при заключении кредитного договора предлагают клиенту выбрать наиболее удобную для него дату платежа. Для некоторых она важна из-за получения заработной платы в определенное время, другие привыкли вносить платежи по долговым обязательствам в начале или в конце месяца.
Пересмотр графика возможен в следующих ситуациях:
- досрочное погашение кредитных обязательств;
- изменение схемы расчета платежей;
- использование специальной услуги банка;
- привлечение механизма рефинансирования.
Некоторые банки за определенную плату разрешают изменить установленную первоначально дату по графику на желаемую. Клиент может досрочно начать погашать кредит, что автоматически приведет к изменению первоначально рассчитанных сумм.
Пересмотру в такой ситуации может подлежать:
- сумма ежемесячного платежа;
- срок длительности погашения.
Сегодня преобладающее количество банков работают с аннуитетными платежами, так как такая схема погашения прозрачна, предсказуема и проста для понимания. При желании потенциальные заемщики могут найти финансовые организации, в линейке продуктов которых есть предложения с дифференцированным способом расчета.
Сегодня клиенты могут воспользоваться механизмом рефинансирования, при помощи которых можно не только изменить график платежей, но и существенно улучшить условия кредитования. В один договор можно объединить несколько ранее оформленных займов, что позволит получить целый ряд преимуществ.
В число основных входят следующие моменты:
- получение единого графика выплат;
- простота и удобство погашения задолженности;
- снижение риска несвоевременного внесения платежа;
- возможность экономии на переплете за использование заемных средств.
Обратиться с заявлением о рефинансировании можно в любой банк, а не только в то учреждение, в котором ранее был оформлен кредит. Использовать такую возможность необходимо после тщательной оценки финансовой стороны вопроса, так как дополнительные расходы будут связаны с переоформлением документов, необходимостью проведения оценки залоговой недвижимости и перезаключением договора страхования.
Возможно будет интересно!
На каких условиях разрешается перенести дату платежа по ипотечному кредиту
Как выгоднее погасить ипотеку
Исходя из видов ваших платежей, можно сделать вывод, что наиболее выгодно досрочно погашать ипотеку когда у вас аннуитентные платежи. Особенно на начальном этапе, когда размер начисляемых процентов составляет львиную долю в размере вашего ежемесячного платежа. Хотя, к слову сказать, досрочное погашение всегда выгодно. Сумма основного долга будет уменьшаться и начисленных процентов будет меньше, и соответственно меньше будет ваша конечная переплата.
При досрочном внесении дополнительных средств, сверх установленного размера платежа у вас есть 2 варианта, либо уменьшить размер последующих платежей, либо уменьшить срок кредита. Что же выбрать?
Безусловно, уменьшение срока кредита более предпочтительно. Чем быстрее вы расплатитесь с кредитом, тем меньше по времени на ваш долг перед банком будут начисляться проценты. Все это положительно скажется на основной сумме переплаты по кредиту.
Как было сказано уже выше, особенно в начале сроке. На этом можно сэкономить весьма значительные суммы. Если взять предыдущий пример (2 млн. на 15 лет под 12%) и внести в начале срока досрочно 100 000 рублей, общий срок кредитования уменьшится на 2 года. За эти 2 годы вы выплатили бы 580 тысяч в виде платежей.
В итоге ваша экономия на переплате составит почти полмиллиона!!!! А если на протяжении всего срока сделать несколько таких досрочных платежей? Ваша конечная переплата по кредиту способна уменьшится на семизначное число!!!!
Второй вариант при досрочном погашении — это уменьшение размера платежа. Но это не совсем выгодный вариант в плане конечной переплаты по кредиту. Он наиболее предпочтительный для тех семей, у которых упал совокупный доход и тяжело выплачивать первоначальный ежемесячный платеж и нужно всякими способами стараться его уменьшить.
Реструктуризация ипотеки
Реструктуризация задолженности по ипотеке может осуществляться двумя основными способами:
- Согласно программе, разработанной и предложенной банком по его инициативе или инициативе заемщика.
- В рамках участия в программе государственной помощи заемщикам, попавшим в трудное финансовое положение.
Любой из этих способов предполагает первичное обращение в банк, уведомление кредитора о невозможности исполнения обязательств на прежних условиях и ожидание ответной реакции.
В зависимости от того, является или нет банк участником программ, осуществляемых по линии ЕИРЖС, а также от того, насколько заемщик подпадает под условия финансовой помощи, принимается окончательное решение.
Наиболее выгодным вариантом для заемщика является программа реструктуризации по линии ЕИРЖС. Во-первых, если должник подпадает под критерии ЕИРЖС и соответствующей программы, то вероятность отказа банка в проведении реструктуризации близится к нулю. Во-вторых, условия такой реструктуризации более лояльны, чем любые из предлагаемых банками в общем порядке.
Получить государственную финансовую помощь вправе инвалиды, семьи, имеющие хотя бы одного ребенка, семьи с детьми-инвалидами и ветераны боевых действий. При определенных условиях можно рассчитывать на господдержку в размере 600 тысяч рублей (текущий максимум). Обязательным финансовым условием предоставления помощи является падение уровня доходов указанных категорий заемщиков на 30% и более либо аналогичный рост платежей по валютной ипотеке. Вопросами оформления документов по поводу участия в программе господдержки занимается банк, поэтому все заявления должны быть адресованы к нему.
Если участие в программе ЕИРЖС невозможно, а ипотеку платить нечем, то приходится рассчитывать только на снисходительность банка. Здесь все непросто. Многие охотно идут на реструктуризацию, многие – нет. Но в любом случае стоит попытаться. Обращаться в банк нужно лично, представив не только заявление с просьбой о реструктуризации, но и подтверждающие ее причины и основания документы.
Как быстро погасить ипотеку — советы и рекомендации
Для того, чтобы как можно быстрее погасить ипотеку и переплатить меньше денег в виде постоянно начисляемых процентов, нужно следующее:
- при внесении досрочного платежа всегда уменьшаем срок, так как это наиболее выгодно для нас
- не обязательно вносить досрочно большие суммы денег в десятки тысяч. Даже пара тысяч уплаченных в виде дополнительного платежа по ипотеке сразу же экономят в общем достаточно солидную сумму. Поэтому, намного выгоднее платить дополнительно хоть и немного, но каждый месяц, чем один раз в год, но большой суммой.
- не забывайте по налоговый вычет по ипотеке. Полученные деньги также используйте для того чтобы быстрее рассчитаться по кредиту. Совет. Сдавайте налоговую декларацию сразу в начале года. Так вы быстрее получите деньги, которыми погасите часть долга. Для примера. Если внести, допустим, 100 000 сейчас или через полгода, то суммарная разница по переплате на начальном сроке составит около 30-40 тысяч. Просто за то, что вы подадите декларацию чуть раньше. За несколько лет, такая оперативность способна вам сэкономить несколько сотен тысяч. Заметьте, что при этом от вас не требуются дополнительные вложения.
- если есть возможность сделать рефинансирование кредита на более привлекательные условия — обязательно стоит рассмотреть такой вариант. Даже разница в 1% способна сэкономить вам десятки тысяч рублей
График платежей по ипотеке в Сбербанке
Утверждение графика платежей происходит в момент подписания кредитной документации.
В Сбербанке на бланке указывается следующая информация:
- ФИО заемщика;
- реквизиты договора;
- дата выдачи заемных средств;
- информация о времени составления графика;
- сроки внесения ежемесячных платежей;
- сведения об остатке кредитной задолженности;
- размер выплаченных процентов и основного тела займа.
Потенциальный заемщик до обращения в Сбербанк может получить информацию о предварительном графике платежей. Для этого достаточно воспользоваться кредитным калькулятором, подав на форму для проведения расчета основные параметры. Документ можно при желании сохранить или распечатать, что удобно при необходимости сравнения нескольких вариантов.
Если клиент потерял документ с графиком платежей, то Сбербанк предоставляет возможности для его восстановления.
Узнать необходимую также информацию можно при помощи следующих способов:
- личное посещение офиса банка;
- звонок в службу техподдержки;
- выполнение запроса через систему онлайн Сбербанка;
- использование возможностей информационных терминалов банка.
Сбербанк всегда открыт к диалогу с клиентами, поэтому при нарушении графика платежей не стоит избегать общения со специалистами организации. Компромисс может быть достигнут при помощи нескольких вариантов, в число которых входит реструктуризация или получение «кредитных» каникул.
После погашения ипотеки
Ну вот настал тот счастливый момент, когда вы внесли последний платеж по ипотеке. Что же дальше? Погашения ипотеки нужно сделать следующие действия:
- взять справку из банка от отсутствии задолженности по ипотечному кредиту. Иными словами то, что вы полностью рассчитались по кредиту
- отнести эту справку в регистрационную палату. Далее в течение определенного времени (обычно 1-2 недели), а некоторых случаях и сразу, с вас снимут обременение на вашу собственность и выдадут новый документ, подтверждающий право собственности на вашу недвижимость.
И все, теперь вы счастливый обладатель ВАШЕЙ СОБСТВЕННОЙ КВАРТИРЫ!!!
Самое главное, что нельзя делать, если вы не можете платить ипотеку
- Паниковать, впадать в депрессию и скрывать, что у вас есть проблемы. Подумайте, кто и как вам может помочь — банк, бабушка, ваша находчивость.
- Обналичивать кредитные карты, брать деньги в МФО. Сняв наличные и погасив платеж по ипотеке вы сделаете ситуацию намного хуже, а свои долги неподъемными.
- Скрываться от банка или повесток. Это приведет к тому, что вы просто потеряете жилье.
- Искать легкие пути — преступления раскрываются, вы лишитесь квартиры, но обретете жилье казенное. Оно вам надо?
- Самое главное — нельзя вводить себя в заблуждение. Мне простят долг, мне все помогут и т.д. Чудес не бывает. Даже банкротство вас не спасет от потери жилья.
- Слишком кардинально менять образ жизни. Кушать только лапшу и макароны. Одеваться в рваное, переносить болезни без лечения.
Действия с закладной
Порядок передачи недвижимости, которая приобретается с помощью ипотечного кредита, в залог банку предусматривает оформление закладной. Это именная ценная бумага, функция которой заключается в регламентировании отношений между заемщиком и кредитором по залогу и погашению долга. В закладной отражены существенные условия ипотечного займа. Если, к примеру, обнаружатся разночтения в закладной и кредитном договоре, преимущество будет у первого документа. Так что, составление названной ценной бумаги – чрезвычайно ответственная задача.
В закладной заинтересован прежде всего банк, потому что, имея такой документ, в последующем можно его перезаложить или продать другой кредитной организации. Однако новый обладатель ценной бумаги не имеет права поменять какие-либо условия по существующему ипотечному кредиту. Но бывают случаи, когда ипотека оформляется и без закладной.
По сути, закладная – это инструмент для привлечения финансовых ресурсов на рынке ипотечного кредитования. Если, например, банку требуются дополнительные оборотные денежные средства, он может продать имеющиеся закладные.
После того, как будет погашен долг по кредиту, оформленному с закладной, банк обязан сделать на ней отметку об исполнении всех обязательств и передать заемщику оригинал документа. Обычно с обратной стороны так и пишут: «Все обязательства по настоящей закладной выполнены. Претензий к заемщику и залогодателям нет». Там же проставляется дата последнего ипотечного взноса и указывается его полная сумма.
Следующий шаг – официальное снятие обременения в государственном регистрационном управлении.
Справка об отсутствии задолженности
Когда весь долг будет погашен, нужно запросить в банке справку, подтверждающую отсутствие долга перед кредитным учреждением. Обычно она предоставляется бесплатно, но в некоторых финансовых организациях может взиматься дополнительная плата. Даже если это так, справку все же лучше взять, т. к. она является официальным документом. Что это дает? Вы заранее обезопасите себя от возможного начисления пеней и роста долга. А на практике такие ситуации, когда на счете оставалось несколько рублей долга, случаются.
Справка об отсутствии задолженности составляется в свободной форме, но содержит в себе ряд необходимых сведений, а именно:
- дату и номер документа;
- сведения о договоре – номер, дата заключения и дата выдачи денег, вид кредита, сумма, процентная ставка, размер ежемесячного платежа, дата закрытия;
- ФИО заемщика;
- запись об отсутствии задолженности перед банком с указанием даты, окончании обязательств и закрытии договора;
- сведения о лице, составившем и выдавшем документ (должность, ФИО).
Документ обязательно подписывается уполномоченным лицом. Печати на ней обычно нет. Предъявить такую справку можно по месту требования. Обычно на бумаге также проставляется логотип банка. К примеру, вот так выглядит справка об отсутствии долга по ипотеке в ВТБ 24:
Важно! Банки для внесения денег в счет ипотеки открывают заемщикам ссудный счет. После исполнения обязательств этот счет обычно закрывается автоматически. Лучше уточнить необходимость его самостоятельного закрытия у кредитного специалиста. Если сам банк счет не закроет, то дополнительно нужно будет составить соответствующее заявление. Для его написания потребуется взять: паспорт, кредитный договор и график погашения ипотеки.
Рекомендуется после закрытия ипотеки запросить кредитную историю. Сделать это можно несколькими способами:
- через Бюро кредитных историй;
- в банке;
- в иных организациях.
В БКИ любой гражданин может 2 раза в год бесплатно запрашивать свою кредитную историю (2 раза в каждом бюро). Если банк предоставляет соответствующую услугу, то информацию можно получить и у него. В других организациях запрос обычно осуществляется платно. Для чего нужны сведения о кредитной истории? Чтобы точно убедиться, что банк не допустил ошибок при передаче сведений в БКИ. Ведь если за вами будут значиться несуществующие просрочки, это испортит кредитный рейтинг, а значит, и в дальнейшем оформить кредит будет сложнее. Если эти неточности заметить сразу – легче будет все исправить. Надо будет только обратиться в банк для корректировки сведений.
Прочтите: Как снизить процент по ипотеке в ВТБ на уже взятую ипотеку в 2020 году